マンション管理組合のよくあるトラブルとは？避けるために今できること

多くの方にとって、マンションは人生で最も大きな買い物であり、家族と平穏に暮らすための大切な場所です。
しかし、その平穏が「管理組合のトラブル」によって脅かされることがあります。

騒音、水漏れ、駐車場の問題、そして理事会での対立。これらの問題は、単なるご近所トラブルにとどまらず、あなたの大切な資産価値を大きく左右する可能性を秘めています。

トラブルと向き合うことで変わるマンションの未来

マンション管理組合のトラブルと聞くと、多くの方が「できれば関わりたくない」「自分のところは大丈夫であってほしい」と感じるかもしれません。

しかし、残念ながら、異なる価値観を持つ人々が共同生活を送り、建物が時間と共に老朽化していく以上、ある程度のトラブルは避けられないのが現実です。

重要なのは、問題を恐れたり、見て見ぬふりをしたりすることではありません。トラブルの本質を理解し、積極的に向き合う姿勢こそが、あなたとご家族の未来を守る鍵となります。

問題がこじれてしまう前に、適切な知識と対策を講じることで、その影響を最小限に抑え、むしろより良い住環境を築くことさえ可能なのです。

そのための解決策は、大きく分けて3つの柱で構成されます。

• 住民同士の相互理解を深める「積極的なコミュニケーション」
• 公平な判断基準となる「明確なルールと規約」
• 自分たちの努力だけではカバーしきれないリスクに備えるための「戦略的なセーフティネット」の活用です。

これには、専門家への相談や、万が一の金銭的損害をカバーする保険などが含まれます。

これらの柱を理解し、一つひとつ実践していくことで、あなたは「何が起きるか分からない」という漠然とした不安から解放され、「何が起きても対処できる」という確かな安心感を手に入れることができるでしょう。

データから見えるトラブルの根本的な原因

マンションで起こるトラブルを解決するためには、まずその根本的な原因を理解することが不可欠です。
表面的な「騒音問題」や「駐車マナー」の裏には、実はもっと根深く、構造的な問題が潜んでいることが少なくありません。

建物と居住者の「2つの老い」が生む構造的課題

マンションが抱える最大の問題は、「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」という「2つの老い」が同時に、そして相互に影響し合いながら進行することです。

まず、「建物の老朽化」は、物理的に避けられない現実です。国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、トラブルの具体的内容として「水漏れ」が20.1%、「雨漏り」が10.7%を占めており、建物の不具合が深刻な問題となっていることがわかります。

建物の不具合に係るトラブル	割合
水漏れ	20.1％
雨漏り	10.7％

出典　国土交通省　令和5年度マンション総合調査結果

建物が古くなれば、当然、外壁の補修や給排水管の交換といった大規模な修繕が必要になります 。
しかし、同調査では、マンションの老朽化問題について「議論を行っていない」管理組合が66.1%にも上るという厳しい現実が示されています。  

なぜ、必要な対策が進まないのでしょうか。
その背景にあるのが、もう一つの老い、「居住者の高齢化」です。
同調査によると、マンション居住者の高齢化はますます進んでおり、世帯主の年齢で「70歳以上」の割合は25.9%に増加しています。

特に、昭和59年（1984年）以前に建てられた古いマンションでは、世帯主の55.9%が70歳以上という状況です。

 出典　国土交通省　令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状

居住者が高齢化すると、年金生活などで収入が限られるため、修繕積立金の値上げや一時金の徴収に反対する声が大きくなりがちです。

さらに深刻なのが、役員のなり手不足です。
管理組合の運営における将来への不安として、「区分所有者の高齢化」（57.6%）が最も多く挙げられており、これが「理事の選任が困難」という問題に直結しています。

管理組合運営における将来への不安	割合
区分所有者の高齢化	57.6％
居住者の高齢化	46.1％
修繕積立金の不足	39.6％

出典：国土交通省 令和５年度マンション総合調査結果について

体力的な問題や責任の重さから、役員を引き受ける人がいなくなってしまうのです。  

このように、「建物の老朽化」によって修繕の必要性は高まる一方、「居住者の高齢化」が資金調達と意思決定を困難にする。

この「2つの老い」が重なることで、「資金不足」と「リーダーシップ不足」という致命的な悪循環に陥るのです。

その結果、必要な修繕が先送りされ、排水管の劣化による漏水やエレベーターの故障といった新たなトラブルを誘発します 。そして、住環境の悪化はマンションの資産価値を直接的に引き下げ、問題をさらに深刻化させるのです 。  

購入時と居住後に生じる意識のギャップ

マンションでトラブルが起きやすいもう一つの大きな原因は、購入時の意識と居住後の現実との間に存在する「意識のズレ」です。

マンション購入時に何を重視したかという調査では、「駅からの距離などの交通利便性」（71.6%）や「間取り」（61.4%）が上位を占める一方、「共用部分の維持管理状況」を考慮した人はわずか12.0%しかいません。

マンション購入の際に考慮した項目	割合
駅からの距離などの交通利便性	71.6％
間取り	61.4％
日常の買い物環境	53.5％
周辺の医療･福祉･教育等の公共公益施設の立地状況	39.3％
眺望	31.4％
築年数	26.8％
周辺の自然環境	26.3％
建物の耐震性能	23.8％
建物の防犯性能	21.7％
専有部分内の設備	20.2％
共用部分の維持管理状	12.0％

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果について」

多くの人が、マンションを「便利な場所にある自分のプライベートな空間」として購入しており、「共同で建物を維持管理していく」という意識が希薄なのです。

しかし、実際に暮らし始めると、直面する問題は全く異なります。
トラブルの具体的内容を見ると、「生活音」などの居住者間のマナーをめぐるものが最も多く、次いで「水漏れ」などの建物の不具合、「管理費等の滞納」といった費用負担に関するものが続きます。

この「意識のズレ」は、多くの住民が管理組合の活動やルールの重要性を理解しないまま生活していることを意味します。
そのため、いざ修繕積立金の値上げやルールの厳格化といった話が出ると、「聞いていない」「なぜ自分たちが負担しなければならないのか」といった反発が生まれやすくなります。

予期せぬ負担や制約と感じてしまうことで、本来は共同体の維持に必要な事柄が、住民間の対立の火種となってしまうのです。
この問題の根は、多くの人が「共同住宅のオーナーの一員である」という自覚を持たずに購入している点にあると言えるでしょう。

見過ごせない3つの金銭的リスク

マンション生活には、見過ごすことのできない3つの金銭的リスクが常に存在します。
それは「管理費等の滞納」「修繕積立金の不足」、そして近年深刻化している「マンション保険料の高騰」です。

費用負担に関するトラブルで最も多いのが「管理費等の滞納」で、20.2%を占めます。
一人の滞納は、他の真面目に支払っている全住民の負担となります。
滞納が続くと、管理組合の資金計画が狂い、清掃や点検といった日常の管理サービスの質が低下したり、必要な修繕が実施できなくなったりします。  

この滞納問題とも密接に関わるのが、「修繕積立金の不足」です。
管理組合の39.6%が将来の修繕積立金不足に不安を感じています 。

管理組合運営における将来への不安	割合
区分所有者の高齢化	57.6％
居住者の高齢化	46.1％
修繕積立金の不足	39.6％

長期修繕計画が甘かったり、物価や工事費の高騰、そして滞納による資金不足が重なったりすることで、いざ大規模修繕という時に「お金が足りない」という最悪の事態に陥るのです。  

そして、これら2つのリスクに追い打ちをかけるのが、「マンション保険料の高騰」です。
近年、自然災害の頻発・激甚化や、建物の老朽化に伴う事故の増加、さらには資材費や人件費の上昇による修理費の高騰を背景に、マンション管理組合が加入する火災保険料は値上がりの一途をたどっています。

損害保険料率算出機構は2023年6月、火災保険の保険料の目安となる参考純率を、全国平均で13.0%引き上げることを発表しました 。これはあくまで平均であり、築年数が古いマンションや災害リスクが高いと判断された地域では、保険料が2倍、3倍に跳ね上がるケースも珍しくありません。  

これらの金銭的リスクは、互いに連鎖します。
一人の滞納が全体の資金不足を招き、そこに保険料の大幅な値上げが重なれば、管理組合の財政は一気に悪化します。この「負のドミノ倒し」が、管理組合の財政とコミュニティを根底から揺るがすのです。

理事の「善管注意義務」という重い責任

マンション管理組合の役員（理事や監事）は、多くの場合、輪番制でやむなく引き受ける「ボランティア」だと考えられがちです。しかし、法律上、役員は「善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）」という非常に重い責任を負っています。

善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）

これは、民法で定められた委任契約に基づく義務であり、「その人の職業や社会的地位などから考えて、通常期待されるレベルの注意を払って業務を行う義務」を意味します。

簡単に言えば、「プロではないが、管理組合の財産を預かる者として、常識的に考えてやるべきことはきちんとやりなさい」という義務です。

この義務を怠った結果、管理組合に損害を与えた場合、役員は個人として損害賠償責任を問われる可能性があります。過去の裁判例では、以下のようなケースで役員の責任が認められています。

• 会計担当理事による修繕積立金の横領に、理事長や監事が気づかなかった（監督責任を怠った）として、損害賠償を命じられた 。  
• 理事長が総会の決議を経ずに独断で共用部分の工事を行い、管理組合に損害を与えたとして、善管注意義務違反とされた 。  

「ボランティアなのに、そこまで責任を負わされるのか」と驚かれるかもしれません。

この「認識と現実のギャップ」こそが、役員のなり手不足を加速させる大きな原因となっています。
誰もが、自分の善意の活動が原因で、個人の資産を失うような事態は避けたいと考えるのは当然です。

この「隠れた個人的リスク」の存在を正しく理解すること、そして、そのリスクから役員個人を守るための備え（後の章で解説する管理組合役員賠償補償など）がいかに重要であるかを知っておく必要があります。

トラブルを防ぎ、解決するための4つの具体的アクション

トラブルの根深い原因を理解したところで、次はその具体的な対策です。
問題が起きてから慌てるのではなく、日頃から多層的な防御策を講じておくことが重要です。
ここでは、すべての住民と管理組合が今日から取り組める、4つの具体的なアクションプランを提案します。

１．まず始めるべきコミュニケーションの活性化

多くのトラブルは、住民間のコミュニケーション不足から生まれます。
お互いの顔も名前も知らない関係では、些細な生活音も「悪意のある騒音」に感じられ、小さな誤解が大きな対立に発展しかねません。

逆に、普段から挨拶を交わし、良好な関係が築けていれば、多くの問題は話し合いで解決できます。

コミュニケーションを活性化させる方法は、決して難しいことばかりではありません。

基本的な挨拶の徹底
エレベーターや廊下で会ったときに「こんにちは」と声を掛け合う。
これだけでマンションの雰囲気は大きく変わります。

イベントの開催
防災訓練や共用部分の清掃活動、季節ごとの簡単なイベント（夏祭り、クリスマス会など）は、自然な交流の機会を生み出します。防災訓練は、いざという時の「共助」の基盤にもなります。

情報共有の仕組みづくり
掲示板や回覧板だけでなく、最近ではマンション専用のコミュニケーションアプリやLINE WORKSなどを活用する管理組合も増えています。理事会の議事録を共有したり、設備の不具合を写真付きで報告したりすることで、運営の透明性が高まり、意思決定も迅速になります。

財務的な観点から見ても、良好なコミュニケーションは「低コスト・高リターン」な投資と言えます。
例えば、数万円の費用で開催した交流イベントが、将来的に数百万円規模の訴訟トラブルを防ぐきっかけになることは珍しくありません。

住民間の信頼関係という「見えない資産」を育むことが、結果的にマンション全体の資産価値を守ることに繋がるのです。

２．次に取り組むべき管理規約の見直し

トラブルが起きたとき、その解決の拠り所となるのが「管理規約」です。
これは、そのマンションにおける法律、いわば「憲法」とも言える重要なルールブックです。

しかし、新築時に作られたまま何十年も見直されていない、あるいは内容を一度も読んだことがない、という方も多いのではないでしょうか。

まずは、ご自身のマンションの管理規約を取り出し、特にトラブルになりやすい以下の項目について確認してみましょう。

• ペットの飼育
  飼育できる動物の種類、大きさ、頭数、共用部分でのルールなどが明確に定められているか
• 騒音・生活音
  楽器の演奏時間や、子供の足音などに対する具体的な注意喚起があるか
• 駐車場・駐輪場の使用
  使用者の選定方法、料金、無断駐車への対処法などが定められているか
• 専有部分のリフォーム
  工事の際の届出義務や、他の住戸へ影響を与える可能性のある工事の制限などが明記されているか

もし規約が現状に合っていなかったり、曖昧な表現が多かったりする場合は、理事会に規約の見直しを提案することも重要です。

その際は、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」が大変参考になります。
この標準規約をベースに、自分たちのマンションの実情に合わせて内容を整備することで、公平で分かりやすいルールとなり、無用な対立を避けることができます。

出典：国土交通省「マンション標準管理規約」

３．適切なタイミングで専門家の力を借りる

管理組合だけで解決が難しい問題に直面したときは、躊躇なく外部の専門家の力を借りるべきです。
専門家への依頼には費用がかかりますが、問題を放置してこじらせるより、結果的に時間もコストも節約できるケースがほとんどです。

主に頼りになる専門家は以下の通りです。

管理会社
日常的な管理業務のパートナーです。清掃や点検の質、担当者（フロントマン）の対応に不満がある場合は、まず理事会として具体的な問題点を指摘し、業務改善を求めましょう。それでも改善が見られない場合は、管理会社の変更（リプレース）も有効な選択肢です。複数の会社から見積もりを取り、サービス内容を比較検討することで、管理の質向上とコスト削減を両立できる可能性があります。

マンション管理士
国家資格を持つマンション管理のコンサルタントです。大規模修繕工事の進め方、管理規約の大幅な見直し、長期修繕計画の策定など、専門的で複雑な課題について、中立的な立場でアドバイスをしてくれます。顧問契約の費用相場は、マンションの規模にもよりますが月額3万円～5万円程度が一般的です。

弁護士
管理費の長期滞納者への法的措置や、住民間のトラブルが訴訟に発展した場合など、法律が絡む深刻な問題に対応する専門家です。相談料は30分5,000円～1万円程度が相場で、正式に依頼する場合は着手金（10万円～）や成功報酬が必要となります。手遅れになる前に相談することが、被害を最小限に食い止める鍵となります。

４．最後に整える保険という安全網

コミュニケーションやルール作り、専門家の活用でも防ぎきれないリスク、特に突発的な事故や高額な損害賠償に備えるための最後の砦が「保険」です。

マンションの保険は、単一の火災保険だけでは不十分です。
マンション特有の複雑なリスクに対応するため、複数の保険を戦略的に組み合わせた「ポートフォリオ」を構築することが、あなたの資産と生活を盤石に守る上で不可欠です。

マンション生活を取り巻く主なリスクと、それに対応する保険は以下の通りです。これらが適切に手配されているか、ご自身の管理組合の状況を確認してみましょう。

守る対象	主な補償内容（具体例）	なぜ必要か
マンション総合保険	火災、風災、雪災などによる共用部分の損害。例：台風で屋根が破損した。	建物の物理的な損害を修復するための基本の保険。これがなければ大規模な修繕費用を全額自己負担することになる。
施設賠償責任保険	共用部分が原因の事故による賠償責任。例：外壁のタイルが剥がれ落ち、通行人にケガをさせた。	建物の欠陥が原因で第三者に損害を与えた場合の高額な賠償リスクに備えるため。
個人賠償責任保険	専有部分が原因の事故や日常生活での賠償責任。例：自分の部屋の洗濯機のホースが外れ、階下の部屋を水浸しにした。	個人の過失による事故から、自分と隣人の資産を守るため。
水漏れ原因調査費用補償	漏水事故の際の原因調査費用。例：原因不明の水漏れで、壁や床を壊して調査した費用。	責任の所在を明らかにするための高額な調査費用をカバーするため。原因が分からないと、どの保険も使えない事態に陥る。
管理組合役員賠償補償	役員の業務上の過失に対する損害賠償請求。例：会計担当の横領を見抜けず、理事長が監督責任を問われ訴えられた。	理事の「善管注意義務」違反という、個人の資産を脅かす重大なリスクから守るため。役員のなり手不足解消にも繋がる。

これらの保険は、それぞれ守る対象と目的が異なります。
どれか一つでも欠けていると、万が一の際に大きな穴ができてしまいます。ご自身の管理組合がどのような保険に加入しているか、総会の議案書、議事録などで一度確認してみることを強くお勧めします。

役員や理事の方の善管注意義務違反による賠償リスクを補償する保険は、保険会社によって名称は異なります。

保険会社	対応する保険
東京海上日動	管理組合役員賠償・紛争解決費用補償特約
三井住友海上	マンション管理組合役員賠償特約
損保ジャパン	管理組合役員対応費用補償特約
あいおいニッセイ同和損保	マンション管理組合役員賠償特約
日新火災海上	管理組合役員賠償責任・対応費用補償特約

実際に起きたトラブル事例から学ぶ教訓

理論やデータも大切ですが、実際に起きた出来事ほど、そのリスクを身近に感じさせてくれるものはありません。ここでは、マンション管理組合で起こりがちな3つのリアルなシナリオをご紹介します。これらは決して他人事ではなく、あなたのマンションでも起こりうる話です。

【成功例】対話と専門家の力で大規模修繕を実現

【失敗例】個人賠償責任保険の未加入で大損害

【トラブル例】善意の理事長が訴えられた衝撃のケース

マンション管理組合トラブルに関するよくある質問

ここでは、多くの方が抱える共通の疑問について、FPの視点からQ&A形式で簡潔にお答えします。

まとめ　マンション管理組合のよくあるトラブルとは？原因と解決法を専門家が解説

マンション管理組合のトラブルは、建物の老朽化や住民の高齢化など根深い問題が絡みますが、決して解決できないわけではありません。大切なのは、住民一人ひとりが当事者意識を持つことです。

平穏な未来への鍵は、コミュニケーションで相互理解を深め、管理規約という公平なルールを守り、手に負えない問題は専門家に相談すること。そして、万が一のリスクに備えるマンション管理組合の火災保険という最後の砦を忘れてはなりません。これらが、あなたの資産と生活を守るための重要な柱となります。

まずは、ご自身のマンションの管理規約や加入している保険の内容を確認することから始めてみませんか。
もし少しでも不安を感じたり、備えが十分か確かめたいと思われたりしたなら、ぜひ一度、専門家にご相談ください。

私たちお金や保険の専門家は、あなたの状況に合わせた最適な備えを築くお手伝いができます。
まずは無料相談を活用し、安心への第一歩を踏み出すことをお勧めします。