マンション管理組合 入りたくない…断る前に知るべき真実を徹底解説

分譲マンションにお住まいの方が抱える共通の悩み、それが「管理組合の役員」です。

仕事や介護、年齢や健康上の理由で「順番が回ってくるのが怖い」「絶対に断りたい」と感じている方も多いのではないでしょうか。

しかし、管理組合の運営は、あなたの大切な資産価値を守るための必須の活動です。

本記事では、「役員の義務を避ける方法」ではなく、国の制度を上手に利用して、役員としての負担を大幅に軽減しつつマンションの資産価値を守る方法を、できるだけわかりやすく紹介します。

結論：マンション管理組合の運営は「区分所有者の義務」であり「資産防衛の要」です

法律（区分所有法）が定める「全員加入」と組織の役割

分譲マンションは、建物全体を構成する柱、廊下、外壁、エレベーターなどの（共用部分）を、そこに住む住民やオーナー（区分所有者）全員で共同で所有しています。

この共同の財産が劣化したり、トラブルが起きたりしないように適切に維持管理するため、日本の法律（区分所有法）によって、所有者全員が必ず管理組合を構成し、その組合員になることが義務付けられています。

区分所有法とは

マンションのように、一つの建物を複数人で所有する場合の権利や義務、管理のルールを定めた法律です。

役員はなぜ回ってくる？「輪番制」である理由

理事会を構成している理事や監事といった役員は、日常の業務や意思決定の準備を担当します 。

この業務は一定の専門知識が必要になる場合も多く、時間的な拘束も発生するため、多くのマンションでは、組合員全員で公平に負担を分け合うために「輪番制（順番制）」を採用しています 。   

国土交通省平成25年度「マンション総合調査」

役員のなり手不足から「居住者限定」の条件緩和へ

以前は、役員の資格要件を「居住する組合員」に限定する考え方が標準でした。
しかし、この数十年でマンションを取り巻く環境は大きく変わっています 。   

この状況を踏まえ、国は制度上の対応を認め、標準管理規約の「居住者限定」というルールが柔軟になりました。

ただし、役員としてのやる気や管理組合への帰属意識という観点では、やはり居住している区分所有者の方が望ましいと考えられています 。   

国土交通省『標準管理規約』

役員不足はマンションの資産価値に直結しやすい

多くの人が理事会役員の仕事を「面倒な雑用」だと思いがちです。

しかし、その業務(特に長期修繕計画や滞納対策)は、マンションという資産の価値を維持するためには重要な「経営業務」となります。

結果として、マンションの担保価値が下がり、将来売却する際の評価額にも影響します。
法律上の義務を超えて、これは「資産を守るための重要なポイント」と理解しておくことが大切です。

国土交通省のデータから見えてくる役員不足と修繕積立金不足

日本のマンション管理が直面している問題は、あなたのマンションだけでなく、社会全体の構造的な変化によって生じています。

国土交通省のデータから見えてくる、深刻な現状を解説していきます。

国土交通省の調査で浮き彫りに～管理組合を悩ませる「高齢化と賃貸化」～

国土交通省が公表した『平成30年度マンション総合調査』によると、日本のマンションの区分所有者構成は、高齢化が急速に進んでいることが明らかになっています 。   

所有者の高齢化

70歳以上の区分所有者の割合は、前回の調査と比較して22.2％から25.9％へと増加しています 。   

国土交通省『平成30年度マンション総合調査』

高齢化が引き起こす「労働力不足」

区分所有者に70歳以上の高齢者が増えるということは、役員の仕事をこなすための体力や時間的な余裕が足りなくなるだけではありません。
複雑な会計書類や法律的な議案の理解なども難しくなってきます。

高齢化の他に、所有しているマンションを賃貸に出すオーナーが増えている点も、役員不足の理由の一つと考えられています。
この様なケースでは、オーナー自身がマンション運営に無関心になりがちで、理事会への参加も非現実的になります 。   

こうした人手不足を受けて、管理組合運営に区分所有者以外の専門家を活用することへの関心が、全国的に高まっています。

住民による運営が難しくなってきた現代において、プロの力を借りることは、もはや特別なことではなく、合理的な選択肢となっているのです。   

資産価値が下がる原因！管理不全を招く「修繕積立金の不足」の危険性

管理組合の停滞が最も恐ろしい形で現れるのが、建物の老朽化と資金不足です。

これは、単なる建物の問題ではなく、マンションの資産価値を直接脅かす問題に発展しています。

つまり、マンション管理の「面倒くさい」を放置し、理事会が機能しない状態が続くと、将来、売却の際に大きな損失につながることが明らかになったのです。

長期修繕計画が30年に延長！積立金の値上げは避けられない

マンションの健全な管理を続けるには費用が必要ですが、その金額も年々増え続けている現状があります。

国土交通省は、長期修繕計画のガイドラインを改定し、計画期間をこれまでの25年程度から、大規模修繕工事を2回含む「30年以上」に延長するよう推奨しています 。   

国土交通省「長期修繕計画のガイドライン」

計画期間が延び、必要な工事費用が長期的な視点で明確になることで、多くのマンションで現在の修繕積立金が将来的に不足する可能性があることが浮き彫りになってきています。

役員を断る前に知っておきたい！正当な理由と負担を減らす具体的なアクション

管理組合の役員は、原則として区分所有者の義務です。

しかし、やむを得ない事情がある場合は、あなたのマンションの管理規約に定められた手続きを踏むことで、辞退や延期が認められる可能性があります。

辞退が認められる可能性がある「正当な理由」の境界線

辞退ができる可能性があるとは言え、単に「仕事が忙しい」という理由だけでは難しいのが実情です。
役員としての業務が難しいと客観的に見なされるには、次のような具体的な理由が求められます。

1. 健康上の問題
   
   ご自身やご家族に健康上の問題があり、入院や通院、あるいは介護が必要なため、役員業務を安定的に遂行することが困難な場合です 。
   
   この場合、断る際は病名や病状、家庭の状況などを具体的に説明し、役員としての業務が難しい根拠を示す必要があります 。   
   
2. 幼い子どもの世話
   
   小さな子どもの育児中で、夜間の緊急対応や、会議への安定的な出席が物理的に難しい場合です。
   
   ただし、この場合、将来子どもが大きくなった際には役員を務める意思を伝えるなど、代替案で協力的な姿勢を見せることが、組合の理解を得る上で重要です 。   
   
3. 高齢による困難
   
   特に高齢者のみで構成された世帯の場合、複雑な議案作成や管理会社との交渉といった業務を適切に遂行するのが困難であると判断されることがあります。
   

家族や専門家の力を借りる「代理人・協力金制度」

役員としての負担を軽減するための仕組みが、あなたのマンションの管理規約に既に盛り込まれている可能性があります。

理事会の仕事を劇的に減らす「管理会社への委託」の範囲とチェックポイント

多くのマンションは既に管理会社に業務を委託していますが、委託範囲を確認することで、理事会の負担をさらに減らせる可能性があります。

管理会社が請け負う具体的な業務

管理会社は、以下のような多岐にわたる「作業」を担当し、理事会の負担を大幅に軽減します 。   

1. 事務管理業務
   
   出納、会計報告、管理費・積立金滞納のチェックなどの会計業務、総会や理事会の支援など。
   
2. 管理員業務
   
   訪問者の受け付け、ゴミ出しの管理、日常的な点検など。
   
3. 清掃業務
   
   日常清掃や、外壁・タイル清掃など。
   
4. 建物・設備管理業務
   
   エレベーター、給排水、消防設備などの点検やメンテナンス。
   

理事長や理事は、これらの業務を管理会社に委託することで、総会や理事会の招集、書類作成などの業務について大きなサポートを受けることができます。

FPが指摘する重要なチェックポイント「委託しても監督は必須」

管理会社はあくまで業務を代行する「受託者」です。

彼らが不当に高い費用を請求していないか、業務を適切に行っているかをチェックし、最終的な「意思決定」と「監督」を行う役割は、引き続き住民が負い続けなければなりません 。

この監督機能が働かなくなると、第三者による不正を見逃し、マンションの財産を損なうリスクが高まります。   

【事例解説】役員の負担ゼロへ！プロに運営を任せる「第三者管理方式」とは

住民の高齢化、賃貸化が進み、役員のなり手不足が深刻化するマンションにとって、最も劇的に負担を軽減できる解決策が、運営自体を外部のプロに任せる方法です。

住民の誰もが理事長をやりたくないマンションがたどり着いた解決策

築25年を超えるAさんのマンションでは、高齢者世帯や賃貸世帯が多く、輪番制にもかかわらず皆が辞退を希望し、現理事長の任期が長期化していました。
その結果、重要度の高い大規模修繕計画の策定が滞り、建物の劣化が進み、管理不全寸前の状況に陥りました。

このままでは資産価値が目減りする危機感から、Aさんのマンションが導入を検討し、総会で決議した解決策が、外部のプロに管理運営を完全に任せる「第三者管理方式」です。

プロに任せる仕組み「理事長外部専門家型」の導入ステップ

第三者管理方式とは、区分所有者ではない外部の専門家が、管理組合の理事長や「管理者」として就任し、運営の中心を担う仕組みです。

第三者管理方式は専門用語では「管理者管理方式」とも呼ばれます 。   

制度が確立した背景

この仕組みは、2016年の国土交通省の『標準管理規約』改正によって、役員のなり手不足解消を目的として、外部の専門家を役員に選任できる旨が正式に明記されたことで、広く普及が進みました 。  

 国土交通省『標準管理規約』

外部専門家が行う具体的な業務

派遣されるプロは、通常「マンション管理士」などの有資格者です 。
彼らは理事長や管理者として、住民が最も苦労する以下のような専門性の高い業務を行います。   

• 総会や理事会の招集、議案作成、議事録の作成と保管 。   
  
• 専門知識を要する長期修繕積立金計画の推進、大規模修繕の発注管理。
  
• 難しい管理費や積立金の滞納督促。
  督促状の送付から法的措置の検討まで、規約に基づいた毅然とした対応を行います 。   
  

この仕組みは、実は以前から、オーナーが居住しない投資目的のマンションなどで活用されてきた歴史があります 。

投資オーナーは建物の管理運営に興味を示さない傾向があるため、新築時から管理会社が理事長代行をする形で運営されてきたのです。

近年、居住者主体のマンションでも、高齢化や忙しさから、この専門家活用のノウハウが取り入れられるようになりました。   

負担軽減の切り札「第三者管理方式」の光と影

第三者管理方式は、役員負担を劇的に軽減し、管理の質を向上させる最高の解決策ですが、コストやリスク管理の観点から注意すべき点も存在します。

導入にあたっては、メリットだけでなく、デメリットもしっかりと把握し、対策を講じる必要があります 。   

メリット	デメリット
区分所有者の業務的・心理的な負担が大幅に軽減される	外部専門家への報酬が発生し、管理費が従来より高額になるケースが多い
専門知識に基づき、管理内容の適正化が進み、資産価値の維持が期待できる	管理運営のノウハウが住民間に蓄積しにくくなる
役員のなり手不足や高齢化といった運営上の課題を解決できる	管理者による利益相反行為のリスクが生じる可能性がある

FPが警告する最大の注意点「利益相反リスク」

第三者管理方式を導入する際、特に管理会社が管理者となる場合には、利益相反行為のリスクに注意が必要です 。
これは、管理者が自社の利益を優先し、管理組合全体の利益に反する行動をとる可能性があることです。

例えば、競争入札を行わずに自社や関連会社へ不当に高額な費用で工事を発注するといったケースが想定されます 。   

このリスクを防ぐためには、外部管理者とは独立した立場で、会計や業務執行を厳しくチェックする「監事」を住民の中から選任し、監視体制を強化することが不可欠です。

専門家に任せきりにするのではなく、住民が「監督者」としての当事者意識を失わないような工夫が求められます 。   

FPが回答！マンション管理組合の「よくある質問」Q&A

未来の不安を解消！「管理組合の運営」はプロの知恵を活用する時代へ

マンション管理組合の役員は、誰もが経験する可能性のある「面倒な仕事」かもしれません。
しかし、その運営が滞ることは、あなたの大切な資産価値を直接脅かすことに繋がります。

高齢者の増加による労働力不足は避けられず、管理の質の低下は、2022年の法改正以降は公的に評価され、すでに不動産の市場において現実的な価値に反映されるようになっています 。   

役員の負担を乗り越える解決策は、個人の努力や根性に頼ることではありません。

第三者管理方式やマンション管理士などの外部専門家を賢く活用し、住民が「作業者」から「経営者・監督者」へと役割をシフトすることが、最も合理的で現代的な解決策です。

最後に、未来の不安を解消するための次のステップをまとめます。

このステップからはじめることで、マンションの未来とあなたの資産を守るための、最も具体的で効果的な一歩となるでしょう。