マンション管理費なぜ上がる？値上げの理由、住民の負担削減の現実的な対策

マンションにお住まいの方なら、こうした管理費の値上げに驚かれたことがあるかもしれません。

実は、ここ数年、全国のマンションで管理費や修繕積立金の値上げが相次いでいます。
国土交通省の調査によれば、多くのマンションで年々その負担が重くなっているのが実態です。

とはいえ、なぜ値上げが起きるのか、本当に払う必要があるのか、どう備えればいいのか分からず、不安に感じている方も多いでしょう。

この記事では、ファイナンシャルプランナーの視点から、マンション管理費が値上がりする理由を、データに基づいて分かりやすく説明します。

そして、値上げに直面したときに「何をすればいいのか」という、具体的で現実的な対策をお伝えします。
難しい制度の話ではなく、日々の家計に役立つ内容を中心に解説します。

管理費の値上げは、本当に避けられない？

マンション管理費の値上げについて、最初に押さえておくべき大事なポイントをお伝えします。

管理費が値上げされる背景には、「これまでの収入では資金が足りなくなってきた」という現実があります。

ただ、その対応の仕方や、値上げの妥当性については、住民が「きちんと確認する権利」があります。
つまり、値上げが通知されたからといって、無条件にそれを受け入れる必要はありません。

以下の3つのポイントを確認することで、より冷静に判断できます

値上げの根拠が明確か

本来、管理組合は「なぜ値上げが必要なのか」を、住民に分かりやすく説明する義務があります。

「物価が上がったから」という曖昧な理由だけでなく、具体的にどの項目がどれだけ増えたのかを、数字で確認することが大切です。

値上げ額は適正か

同じ規模・築年数のマンションと比べて、本当にその金額が必要なのかを検証することができます。
これは後ほど詳しく説明します。

他の手段で対応できないか

実は、値上げを避けるために「できることがある」マンションが少なくありません。

管理会社の見直しや、業務内容の工夫など、住民にとって有利な選択肢が存在することもあります。

公的データから見える、マンション管理費が値上がりしている現状

それでは、実際のところ、マンション管理費はどの程度値上がりしているのでしょうか。

国土交通省の『マンション管理実態調査』 によると、ここ数年、全国のマンションで管理費・修繕積立金の値上げ案件が大幅に増加しています。

国土交通省「マンション管理実態調査」

例えば、東京など都心部の新築マンションでは、竣工から数年で管理費が30％以上上昇したという事例も報告されています。

月々の管理費が2万円の場合…

30％の値上げで毎月6,000円の負担増、年間では72,000円になります。

さらに、こうした値上げは一度では終わらないケースが多い という点も重要です。

管理費と修繕積立金は別に設定されており、それぞれが値上がりする可能性があります。

管理費
清掃・点検・管理人費用など日常管理に充てるお金

修繕積立金
外壁や設備更新など将来の大規模修繕に備える資金

マンション管理費が値上がりする、5つの主な理由

理由①｜最大の原因は人件費の上昇

マンションの日常的な管理には、管理人や清掃員、さらに点検・修繕を担当する技術者など、多くの人手が必要です。
ところが、ここ数年、人手不足が深刻化しており、人件費そのものが上昇しています。

出典：厚生労働省「地域別最低賃金改定状況」

具体的には、

• 管理人の給与
• 清掃員の時給
• 警備員の手当　　…など

このように、人に関わるすべてのコストが増加しています。

これは、日本全国で労働人口が減少し、サービス業の人材確保が難しくなっているという、大きな社会構造の変化が背景にあります。

管理組合が「管理会社に業務を委託」している場合、その委託費用（これを管理委託料と呼びます）は、結果的に住民の管理費に反映されます。

管理会社も営利企業ですから、人件費が上がれば、当然、委託料の値上げ要請をしてくるわけです。

理由②｜電気代・ガス代などのエネルギーコスト増加

2022年以降、全国的にエネルギー価格が大きく上昇しました。

電気料金平均単価の推移

出典：経済産業省 資源エネルギー庁「電気料金平均単価の推移」

エネルギー価格上昇の影響を受け、具体的には以下のようなマンション共有部分の電気代が、顕著に増加しています。

• ロビー
• 階段
• エレベーター
• 駐車場照明　など

これは個々の家庭の電気代値上げと同じ理由ですが、マンションの場合は「個別に対応できない」という特殊性があります。

個人なら「電力会社を切り替える」という選択肢もありますが、マンション全体の共用部分は、管理組合が一括で契約しているためです。

また、修繕積立金の不足に対応するため、タイマー式の照明導入やLED化といった設備改善も必要になるケースがあり、これが追加の費用につながることもあります。

理由③｜築年数の経過と設備の高度化

マンションは建築から時間が経つにつれ、設備点検の頻度が増えたり、部品交換が必要になったりします。

また、現代的なセキュリティシステムやスマートロック、防犯カメラなど、新しい機能を求める住民のニーズも高まっています。

これらは、昔のマンションにはなかった「管理業務の内容の増加」につながり、結果として管理費が増える要因になります。

理由④｜駐車場契約者の減少による収入減

多くのマンションでは、駐車場の利用料金が、管理費の一部を補うための「収入源」となっています。

ところが、自動車の利用減少や、外部の駐車場サービスの登場により、マンション内の駐車場の空きが増えているケースが増えています。

理由⑤｜滞納による管理費の不足

残念ながら、管理費の滞納者が存在するマンションがあります。

出典：国土交通省「令和５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」

本来、全住民が支払うべき管理費が集まらなければ、その分を「他の住民が補う」か、あるいは「管理費を上げて対応する」かいずれかの選択を迫られます。

管理組合は法的に、滞納者に対して回収手続きを進めることができますが、それには時間と費用がかかります。

値上げが決まるまでの流れ——総会の決議と、住民の権利

「管理費が値上がりします」という通知が届くのは唐突に感じるかもしれませんが、実は、その前には一定のプロセスがあります。

マンション管理費の値上げを決定するには、管理組合の総会で決議を取る必要があります。 

これは、法律（区分所有法）で定められたルールです。

国税庁：区分所有法

総会決議には、「普通決議」が原則

マンション管理に関わる多くの事項は「普通決議」という、住民の過半数の賛成で決まります。

つまり、理論上は「住民の51％が賛成すれば、値上げが決まる」ということです。

ただし、これは「住民が積極的に投票に参加した場合」の話です。
多くのマンションでは、総会への出席率が低く、書面投票で「賛成」とマークしている住民が多いのが実態です。

反対する権利はある——でも注意も必要

法律上は、もちろん可能です。
総会で反対票を投じることも、書面投票で「反対」とマークすることもできます。

なぜなら、値上げが否決されても、管理組合は「何らかの形で」収支不足に対応する必要があるからです。
その結果、管理品質が落ちたり、設備投資が先送りされたりすることにもなりかねません。

大切なのは、「反対・賛成」という二者択一ではなく、「その値上げが妥当なのか、もっと良い方法はないのか」を、冷静に検証することです。

値上げの通知が来たときの、3ステップの確認方法

管理費の値上げ通知が届いたら、まずは落ち着いて以下の3つのステップで、確認していきます。

値上げに直面したマンション住民の3つの実例

よくある質問——管理費値上げについての疑問を解消

ここで、実際に多くの方が抱いている質問にお答えします。

管理費値上げを回避するために住民ができる現実的な対策

このように、「値上げを少しでも回避したい、または抑えたい」という方に向けた、具体的な5つの対策を解説します。

管理費値上げがマンションの価値と家計に与える影響

ここで改めて、管理費の値上げが何を意味し、どのような影響があるのかを整理しておきましょう。

家計への直接的な影響

月5,000円の管理費値上げは、年間60,000円の追加負担です。
これは、多くの家庭にとって、日々の暮らしの中で次のような「楽しみ」や「ゆとり」を削ることを意味します。

• 毎年の家族旅行やレジャー
• 子どもの習い事や教育費
• 将来に備えた貯金額　　など

特に定年後の高齢者にとっては、収入が減る中で毎月の支出が増えることになります。
そのため、管理費の値上げは、高齢者の生活を揺るがしかねない深刻な問題なのです。

マンションの資産価値への影響

実は、管理費が高いマンションは、不動産市場では「負債」と見なされやすくなります。 
買い手は「今後も管理費が上がる可能性がある」と判断し、購入価格を引き下げるからです。

つまり、管理費が高いマンションは「売りにくく、売却価格も安くなる傾向にある」ということです。

これは、長期的には住民の資産価値の低下につながります。

修繕積立金の値上げ——さらに厄介な問題

ここまで「管理費」について説明してきましたが、実は、より深刻なのが「修繕積立金」の値上げです。

修繕積立金とは

マンション全体の外壁塗装、防水工事、配管交換、立体駐車場整備など、大規模な修繕工事に備えるために、毎月積み立てるお金。

なぜ修繕積立金は上がるのか

修繕積立金が値上がりする主な理由は以下の通りです

当初の設定額が低すぎた

新築マンションの販売時、不動産会社は「月2,000円」などと低い修繕積立金を提示することがあります。
これは「販売を有利にするため」です。

ところが、10年後に実際の大規模修繕工事の見積もりが出ると、「当初の計画では足りない」ということが判明し、大幅な値上げを迫られるわけです。

建築費の上昇

鋼材やセメント、人件費など、建築関連のコストが上昇することで、修繕工事の見積もりも当然高くなります。

建物の劣化が予想より早い

設計段階では「30年持つ」と想定されていた設備が、実際には「20年で交換が必要」になるなどのケースもあります。

長期修繕計画の見直しが鍵

修繕積立金の値上げを回避するには、「長期修繕計画」という、マンションの修繕予定と予算をまとめた計画書を、定期的に見直す ことが重要です。

国土交通省も、長期修繕計画の見直しを、定期的（通常は5年ごと）に行うよう推奨しています。

管理費値上げの通知を受けたときの、冷静な判断フロー

最後に、実践的な「判断フロー」をお示しします。値上げ通知が来たら、以下の手順で対応してください。

マンション管理費値上げから、家計を守るための中長期対策

最後に、管理費値上げという課題に、どう向き合うべきかについて、ファイナンシャルプランナーの視点からお伝えします。

家計全体での「余裕」を持つ

管理費の値上げは、今後も続く可能性があります。
だからこそ、家計全体に「予備費」を持つことが重要です。

例えば、

• 月々の貯金を、毎月の給与の「10～15％」に設定する
• 貯金の一部をマンション関連費（管理費＋修繕積立金の値上げ）に備えたものとする
• 大規模修繕が近い時期なら、「修繕積立金の値上げリスク」を事前に想定する

マンション購入時に必ず確認したい管理費・修繕費の値上げリスク

もしこれからマンションを購入するなら、営業資料の「現在の管理費」だけでなく、「5年後、10年後の見込み管理費」を必ず確認してください。

資料に記載がない場合でも、「将来的に値上がりする可能性はあるか」を不動産会社に必ず確認しましょう。

定期的に「管理組合の情報」をチェック

管理組合からの通知や、総会資料は、単なる「形式的な書類」ではなく、あなたのマンションと家計の将来を左右する重要な情報です。 

定期的に目を通し、今住んでいるマンションに「何が起きているのか」を常に把握しておくことが大切です。

まとめ｜値上げに直面したときに取るべき次のステップ

マンション管理費の値上げは、確かに家計に影響する重要な問題です。

ただ「避けられないもの」とすぐに値上げを容認するのではなく、きちんと検証し、交渉し、より良い判断ができるかどうかが重要です。

もしマンションの管理費や修繕積立金の値上げが通知されたら、まずは次の3つの行動を取ってみてください。

これらの行動は、決して反抗的なものではありません。
マンション全体の持続可能な運営を考えた、前向きで建設的な参加です。

管理組合も、住民からこうした指摘を受けることで、より慎重で透明性のある判断ができるようになります。

あなたの一つひとつの「質問」や「確認」が、家計とマンションの資産価値、その両方を守ることにつながるのです。