マンション修繕積立金は値上げ不可避？国交省ガイドラインから見える現実

マンションを購入した時には月々の修繕積立金の額で納得していたのに、数年後に突然、値上げのお知らせが届いた経験をされた方は多いのではないでしょうか。

修繕積立金は、マンションの外壁や屋根、エレベーターといった共用部分の修繕工事に備えるためのお金です。

支払い金額が数倍に跳ね上がるケースが増えており、家計の負担が大きくなっています。

この記事では、難しく見える修繕積立金の仕組みをていねいに解説し、今、知っておくべき対策をお伝えします。

修繕積立金が上がるのは「当たり前」ではなく「必然」

修繕積立金が値上げされるのは、決してマンション管理組合の都合ではありません。

令和5年度のマンション総合調査によると、修繕積立金またはそれに関連する会計で滞納（3カ月以上）が生じているマンションは全体の約30パーセントに上っています。

出典：国土交通省『令和５年度マンション総合調査結果』

さらに、計画時より修繕積立金が不足していると判断されるマンションは全体の約37パーセント（令和5年度調査）というデータもあります。

単に「修繕積立金が値上げされている」のではなく、「実際に必要な修繕ができなくなる危機的な状況が起きている」のが現実です。

修繕積立金の値上げではなく、現実を直視した不可欠な調整だと考えると、その位置づけが変わってきます。

国土交通省が示した「修繕積立金の目安」と現実のギャップ

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、マンションの規模と階数に応じた修繕積立金の目安が示されています。

国土交通省『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』

たとえば、地上20階未満で建築延床面積が5,000㎡以上10,000㎡未満のマンションの場合、専有床面積1㎡あたり月額252円が平均値とされています。

しかし、実際の首都圏の中古マンション市場では、2024年度時点で修繕積立金の平均は月額13,177円のデータもあります。

公益財団法人東日本不動産流通機構『首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度）』

ここが重要なポイントです。

一見すると、目安より安いように思えますが、これは既に購入済みの中古物件であり、新築当初に低く設定された物件が多く含まれているためです。

新築分譲時には、分譲会社は購入者の負担を軽く見せるため、修繕積立金を意図的に低く設定することがよくあります。

国土交通省のガイドラインでは、新築時の設定額は基準額の「0.6倍以上」という下限を示していますが、実際には基準額の0.5倍以下で設定されているケースもあります。

つまり、最初から「いずれは値上げが必要になる」という前提で、低い金額からスタートしているのです。

マンション修繕積立金が値上げされる4つの主要な理由

修繕積立金が値上げされる背景には、複数の要因が重なっています。

それを理解することで、値上げ通知を受けた時でも冷静に対応できるようになります。

理由1：新築時の設定が低すぎた（構造的な問題）

先ほど触れたように、新築分譲時に修繕積立金が低く設定されていることが、最大の問題です。

分譲会社にとって、購入者に提示する月々の負担額が低いほど、販売が有利になります。

そのため、実際に必要な修繕費用を完全に反映した金額ではなく、購入しやすい金額が設定されがちです。

理由2：物価や人件費、建築資材の高騰（外部環境の変化）

出典：一般財団法人 建設物価調査会「建設物価建設資材物価指数」

出典：厚生労働省「地域別最低賃金改定状況」

2020年代に入ってから、建築資材費と人件費の上昇が顕著になりました。

インフレの影響により、以下の価格が急騰しています。

• 電気代
• ガス代
• 修繕工事に必要な資材費
• 施工業者の人件費

10年前の見積もりで修繕工事に必要だった500万円が、今では800万円必要になるといった状況が実際に起きています。

理由3：長期修繕計画の定期的な見直し（当初計画からのズレ）

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画を5年程度ごとに見直すことが推奨されています。

よくある、計画時の想定と異なる事例がこちらです。

• 給排水管の腐食が想定より進んでいる
• エレベーターの部品交換が予想外に高額だった
• 機械式駐車場のメンテナンスコストが増加した

理由4：予期していない特別な修繕工事の発生

建物は経年とともに、以下のような想定外のトラブルが発生することもあります。

• 耐震診断の結果、補強工事が必要になった
• 漏水のために共用配管の全面交換が必要になった

こうした計画外の修繕工事が発生すると、修繕積立金から一時的に支出され、残高が減少します。

修繕積立金が値上げされやすい3つのタイミング

修繕積立金の値上げは、いつでも起こるわけではなく、特定のタイミングで起きやすいという特徴があります。

今住んでいるマンションがどのタイミングにあるかを知ることで、数年後の値上げを予測することができます。

タイミング1：新築から5年前後（最初の計画見直し時）

多くのマンションでは、新築分譲時に30年の長期修繕計画が作成されます。

その後、5年経過した時点で初めて計画の見直しが行われることが一般的です。

この時、実際の建物の状況を改めて診断し、新しいデータをもとに修繕積立金が再計算されます。

そして、「当初計画では足りないことが判明した」として、値上げの提案がなされることが多いのです。

タイミング2：築12～15年目（大規模修繕の直前）

マンションの最初の大規模修繕は、築12～15年目で実施されることがほとんどです。

出典：国土交通省「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

この時期は、外壁の塗装、防水工事、共用部分の配管交換など、多額の工事費が必要になります。

大規模修繕の具体的な内容と費用が明らかになると、それに向けて修繕積立金を積み増す必要が生じます。

タイミング3：築20年を超えたあたり（2回目以降の大規模修繕）

2回目以降の大規模修繕では、1回目の工事費を大きく超えることが多いです。

特に、以下の大型設備の更新が必要になり、工事費が膨らみやすくなります。

• エレベーター
• 機械式駐車場
• 共用の給排水管

修繕積立金の値上げはどこまで上がるのか

修繕積立金の値上げ幅について、法律で明確な上限は決められていません。

しかし、令和6年（2024年）6月に改定された「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」で、目安が示されています。

「段階増額積立方式」とは

新築時は低い金額で始めて、計画期間中に段階的に増額していく方式

このやり方を採用する場合の値上げ幅について、国土交通省は以下のような基準を示しました。

・計画の初期額：基準額の「0.6倍以上」
・計画の最終額：基準額の「1.1倍以内」

基準額とは、30年間の計画期間を通じて、毎月均等に同じ金額を積み立てた場合の金額です。

つまり、計画の最終段階では、基準額の1.1倍までが適切な範囲と定められています。

不動産経済研究所などの調査によると、首都圏の中古マンションの修繕積立金は年平均3～5パーセント程度上昇し続けています。

月額1万円であれば、毎年300～500円ずつ上がる計算です。

2024年2月には、国土交通省が段階増額方式での値上げ幅として「最大1.8倍程度」という新しい方針を示しました。

ただし、この1.8倍という数字は原則ではなく、例外的な場合の上限です。

修繕積立金が不足している、その本当の理由

修繕積立金の不足という問題は、積み立て額が少ないからではありません。

最大の原因は、先ほど述べたように、新築時の設定が過度に低いことです。

さらに、長期修繕計画の精度が十分でなかったケースもあります。

建物診断をしっかり行わないまま、ざっくりとした概算で計画が立てられているマンションも存在します。

また、計画通りに値上げが実施されなかったマンションも多くあります。

理由は、修繕積立金の値上げは管理組合総会で決議する必要があり、その際に住民の強い反対があれば、値上げが見送られることもあるからです。

しかし、値上げを見送ると、必要な修繕ができなくなるリスクが高まるのです。

さらに、機械式駐車場やエレベーターなど、メンテナンスコストが特に高い設備を持つマンションは、修繕積立金の不足に陥りやすい傾向があります。

これらの設備のメンテナンス費用は、当初の計画よりも大幅に増加しています。

国土交通省のデータによると、修繕積立金が適正額に達していないマンションは、修繕計画認定制度の評価でも低い点数をつけられています。

修繕積立金が高くなりやすいマンション5つの特徴

すべてのマンションが同じペースで修繕積立金が上がるわけではありません。

特定の特徴を持つマンションでは、修繕積立金がより高くなりやすい傾向があります。

特徴1：戸数が少ないマンション（20～50戸程度）

マンションの修繕工事費は、建物全体の面積に応じて算定されます。

管理組合の運営経費など、戸数に応じてかかる費用も存在します。

戸数が少ないマンションでは、同じ工事費を少ない戸数で負担することになるため、一戸あたりの負担がどうしても大きくなるのです。

小規模マンションでは、修繕積立金が高く設定されやすく、値上げもより大きくなる傾向があります。

特徴2：機械式駐車場があるマンション

機械式駐車場は、一般的な駐車スペースと異なり、機械装置が複雑です。

そのため、定期的なメンテナンス、部品交換、リニューアルなどに多額の費用がかかります。

特徴3：エレベーターの台数が多いマンション

タワーマンションなど、超高層物件ではエレベーターが複数箇所に設置されています。

各エレベーターの定期点検、部品交換、リニューアルには、それぞれ多額の費用がかかります

また、高層階へのアクセスには特殊な足場や工事手段が必要になるため、工事費がさらに高騰します。

特徴4：豪華な共用施設があるマンション

フィットネスジム、プール、ラウンジなど、充実した共用施設を持つマンションでは、これらの施設の維持管理費も大きく、修繕費も増加します。

特徴5：長期修繕計画がないか、見直されていないマンション

実際に長期修繕計画を作成していないマンションもありますが、これは「問題」です。

長期修繕計画がなければ、修繕が必要になるたびに臨時徴収に頼ることになります。

出典：国土交通省「令和５年度マンション総合調査」

計画に基づかない管理では、修繕積立金の目安を持つことができず、値上げの正当性を説明することも難しくなります。

修繕積立金の値上げを拒否できるのか？法的側面から考える

修繕積立金の値上げが決議された場合、個々の区分所有者はそれに従う法的義務があります。

これは「区分所有法」という法律で定められています。

国税庁『区分所有法』

修繕積立金の徴収に関する決議は、通常「普通決議」（出席者の過半数の賛成）で成立するため、全員の同意は必要ないのです。

では、値上げに反対した場合、どうなるのでしょうか。

理論上は、その後の支払い督促から強制執行まで、段階的な対応が可能です。

ただし、不当な値上げに対しては、異議を唱えることができます。

しかし、その判断は難しいため、一般的には専門家（マンション管理士、建築士など）の意見を求めることが必要です。

重要なのは、個人で反対するだけでは解決しないということです。

理事会や総会の議題として、管理費の無駄がないか、修繕内容が妥当か、といった議論をしっかり行うことが重要です。

事例：値上げに直面した3つのマンション

理論だけでなく、実際の事例を通じて、修繕積立金の値上げの実態を見ていきましょう。

ケースA：田中さん（55歳、会社員）・東京都品川区のマンション

田中さんは12年前、新築時に月額8,000円の修繕積立金で購入しました。

「管理費と合わせて月2万円でいいなら」と満足していたところ、築5年で最初の見直しがあり、月額12,000円に値上げ。

さらに今年、築12年を機に月額20,000円への値上げが提案されました。

「なぜこんなに上がるのか」と不満を感じた田中さんでしたが、理事会に出席して説明を聞くと、以下のことが明らかになりました。

• 新築時の8,000円という金額が、基準額（国土交通省ガイドラインでいう目安額）の0.5倍程度だった
• 最初の5年間で物価が想定以上に上昇し、計画時の工事費見積もりが甘かった
• 1回目の大規模修繕が当初予定より高額になることが判明した

これらを説明されると、田中さんも「仕方ないな」と納得しました。

ただし、最終的には段階的な値上げ（5年かけて月20,000円に到達）という提案で合意しました。

ケースB：鈴木さん（62歳、リタイア予定）・横浜市のマンション

鈴木さんは築8年のマンションを購入しました。

当初月額15,000円だった修繕積立金は、築10年で18,000円、そして築12年で24,000円への値上げが予告されています。

リタイア年齢が近い鈴木さんにとって、この月4,000円の負担増は家計に大きな打撃です。

鈴木さんが調べてみると、以下のことが判明しました。

• そもそも新築時の修繕積立金の設定が低すぎた
• 機械式駐車場が60台あり、そのメンテナンス費が当初予想の2倍以上になっている

鈴木さんは理事会に対して「段階的な値上げ」を強く要望し、最終的には5年かけての段階的引き上げで合意しました。

また、管理費の削減で対応できる部分がないか、見直しも求めました。

ケースC：佐藤さんファミリー（40歳、夫婦共働き）・埼玉県さいたま市のマンション

佐藤さんは新築5年のマンションで月額10,000円の修繕積立金を払っていました。

ところが、管理会社から突然「修繕積立金の見直しがあります」との連絡を受けました。

理由は「想定外の給排水管の腐食が発見され、全面交換が必要」とのことです。

さらには、修繕積立金の値上げに加えて、特別一時金の徴収も検討されました。

佐藤さん夫婦は、分割払いで対応できないか交渉し、最終的には以下の条件で合意しました。

• 3年分割での一時金納付
• 月額の段階的値上げ

修繕積立金の値上げに直面した時にするべき5つのアクション

修繕積立金の値上げ通知を受けたら、以下の5つのステップで冷静に対応することが大切です。

修繕積立金が払えない場合の3つの対策

修繕積立金の値上げが決まったものの、払えないという状況もあるでしょう。

そういう時は、以下の対策を検討します。

• 対策1：管理組合に相談する
  
  支払いが困難であることを、早めに管理組合に申告しましょう。
  
  沈黙していると催告状が送られてきます。
  
  一方で、事前に相談しておけば、分割払いなど、他の対応が可能になることも。
• 対策2：家計の見直しと資金計画
  
  修繕積立金の増加は、家計全体の見直しのきっかけになります。
  
  他の支出を削減し、修繕積立金に充てられる部分がないか検討しましょう。
  
  また、5年単位で支払い計画を立て、その間に貯蓄を増やす工夫をすることも大切です。
• 対策3：売却や住み替えの検討
  
  修繕積立金の大幅な値上げによって、月々の負担が生活を圧迫するようであれば、マンションの売却や住み替えも検討の余地があります。
  
  特にリタイア後で、固定支出を減らしたいという状況であれば、この選択肢も現実的です。
  
  ただし、修繕積立金が高いマンションは、買い手の評価も低くなる傾向があるため、売却時の価格も下がる可能性があります。

マンションの修繕積立金に関するよくある質問（Q&A）

修繕積立金の値上げは「悪」ではなく「選択」

修繕積立金の値上げに直面すると、多くの人が悩んでしまいます。

しかし、修繕積立金の値上げは、マンションの建物を長期間、良好な状態に保つために必要な投資です。

新築時に低く設定された修繕積立金を適正な水準に引き上げることには、以下の3つの理由があります。

• 計画的な修繕を実行でき、緊急的で高額な臨時徴収を避けられる
• マンション全体の資産価値を維持できる
• 将来、マンションを売却する時に、「修繕がしっかり行われているマンション」として評価される

もちろん、管理組合が徹底した説明と透明性を持つこと、住民が理解と納得できるプロセスを経ることが大切です。

次のステップ：あなたができることから始めましょう

修繕積立金の値上げに対して、受動的に対応するのではなく、主体的に関わることが大切です。

修繕積立金の値上げは、誰もが直面する可能性のある問題です。

しかし、正しい知識と冷静な判断があれば、その負担を最小化し、上手に対応することができます。