マンション管理組合の借入で修繕費不足を賢く解消する全手法

マンションに長く住み続けていると「建物の古さ」を感じたことがあるかもしれません。

これらを直して、新築の時のような輝きや心地よい住みやすさを取り戻すために行われるのが「大規模修繕工事」です。

しかし、工事計画を立てる段階になって初めて、多くの管理組合が「お金が足りない」という現実に直面します。

毎月欠かさず修繕費を積み立ててきたはずなのに、なぜ資金不足に陥ってしまうのか。

不足分を補う手段としての「借入」は、本当に選んでも問題のない選択肢なのか。

将来の住まいや資産価値に対して、このような不安や疑問を感じている方も多いでしょう。

この記事では、マンションの健全な維持に欠かせない、

• 資金の考え方
• お金の工面

について、専門知識がなくても理解できるよう丁寧に解説します。

この記事を読み終える頃には、借入に対する不安が消え、自分たちのマンションをどう守っていくべきか、その具体的な道筋が見えているはずです。

マンションの未来を救う「借入」という前向きな選択肢

まず最初にお伝えしたいのは、管理組合が工事のためにお金を借りることは、決して「恥ずかしいこと」でも「失敗」でもないということです。

むしろ、適切なタイミングで建物を直すために、賢く資金を調達する「攻めの経営」と言えます。
難しい用語を横に置いて、まずは結論から見ていきましょう。

私たちの住むマンションにおいて、借入を検討する際に知っておくべき重要なポイントは以下の通りです。

• 「今、直す」ことが、将来の大きな節約になる
  
  建物の痛みは放置すればするほど悪化し、修理代も跳ね上がります。
  
  お金が貯まるまで待つよりも、借りて今直す方が、トータルでの支出を抑えられるケースが多いのです。
  
• 「一時金」という重い負担を避けるための方法として
  
  工事費が足りないからといって、一世帯あたり数十万円、時には百万円単位の「一時金」を急に集めるのは現実的ではありません。
  
  借入を利用することで、その負担を将来にわたって少しずつ、無理のない範囲で分散できます。
  
• 低金利な公的融資という強い味方がいる
  
  国がバックアップしている「住宅金融支援機構」の融資など、管理組合専用の非常に条件の良い借り先が存在します。
  
  これを活用しない手はありません。
  
• 資産価値を守るための「必要経費」
  
  適切に修繕されているマンションは、中古市場でも高く評価されます。
  
  借金があることよりも、「直すべきところが直っていない」ことの方が、売却の際には大きなマイナスになります。
  

公的データが突きつける「修繕積立金不足」の正体

なぜ、多くのマンションで「お金が足りない」という事態が起きているのでしょうか。
これは単なる管理不足ではなく、日本のマンションが抱える構造的な課題が背景にあります。

国土交通省が発表した「令和5年度 マンション総合調査」の結果を見ると、管理組合の運営における不満の第一位は「一部の居住者の協力が得られにくい」ことでした。

その中には当然、修繕積立金の値上げや一時金の徴収といった「お金の話」も含まれています 。

さらに深刻なのは、工事費そのものが予想を遥かに超えて膨らんでいる点です。

出典：国土交通省「令和5年度 マンション総合調査」修繕積立金の不足と長期修繕計画の見直し時期

このデータが私たちに意味するのは、「新築時に立てられた修繕計画のままでは、ほぼ確実に3回目以降の工事で資金がショートする」という厳しい現実です。

さらに近年では、世界的な資材価格の高騰や人手不足による人件費の上昇が追い打ちをかけています。
数年前に「これで大丈夫」と思っていた予算が、今では通用しなくなっているのです 。

出典：一般財団法人 建設物価調査会「建設物価建設資材物価指数」

地域別最低賃金改定状況

出典：厚生労働省「地域別最低賃金改定状況」

こうした背景から、多くの管理組合で「借入」を選択せざるを得ない、あるいは戦略的に選択するケースが増えています。
データによれば、資金不足を理由に一時金を徴収した場合、27％の世帯が100万円〜125万円という高額な負担を強いられていることが分かっています 。

これに比べれば、低金利で融資を受け、月々の積立金を少しずつ調整していく方が、多くの住民にとって受け入れやすい「痛みの少ない解決策」になるのです。

賢い管理組合が選ぶ「2つの借り先」と具体的な進め方

大きく分けて、

• 公的な機関である「住宅金融支援機構」
• 「民間の金融機関」

この2つの選択肢があります。

借入を実現するための具体的なアクション・ステップ

理事会で借入を検討し始めてから、実際に口座にお金が振り込まれるまでの流れを、分かりやすくステップ形式で見てみましょう。

このように、一つ一つのステップを透明性を持って進めていくことが、住民の合意形成をスムーズにする近道です。

Aさん（45歳・理事長）が経験した「借入」という名の救済劇

ここからは、具体的な事例をストーリー仕立てで見ていきましょう。
ご自身のマンションの状況と照らし合わせながら考えてみてください。

借入がマンションの「資産価値」と「売却」に与える本当の影響

このような不安は、多くの居住者が抱くもっともな疑問です。
しかし、不動産市場の現実を知ると、その見方は少し変わってきます。

住宅ローンを借りてマンションを購入しようとする人や、その審査を行う銀行が最も気にするのは「そのマンションが適切に維持・管理されているか」という点です。

例えば、以下の2つのマンションがあった場合、あなたはどちらを買いたいと思うでしょうか。

答えは明白です。
不動産鑑定や中古物件の査定において、適切に修繕されていることは「プラスの評価」になります。

逆に、修繕が滞っている物件は「将来、買い手が多額の費用を負担させられるリスクがある」と見なされ、大幅に買い叩かれたり、そもそも住宅ローンの審査が通らなかったりすることもあります。

また、管理組合が借入をしているということは、裏を返せば「銀行がそのマンションの管理状況を審査し、お金を貸しても大丈夫だと太鼓判を押した」ということでもあります。

住宅金融支援機構などの公的融資を受けている事実は、むしろ「しっかりとした管理組合が運営している」という証明にもなるのです。

マンション管理組合の借入に関する「よくある質問」5選

理事会や総会で特に多く出る質問や疑問にお答えしていきます。

あなたのマンションを「負の遺産」にしないための第一歩

最後に、今日からできる具体的なステップをおさらいしましょう。

• 最初にやるべきことは「長期修繕計画」の確認
  
  今、自分たちのマンションにいくら貯まっていて、いつ、いくら必要なのか。
  まずは現実を直視することから始まります。
  
  
• 「認定制度」について調べてみる
  
  自分のマンションが自治体の管理計画認定を受けられそうか、管理会社に聞いてみましょう。
  これだけで将来の金利が安くなる可能性があります。
  
  
• 「一時金」という言葉に怯えない
  
  「お金が足りない＝一時金」という極端な考えを捨て、「借入で負担をならす」という選択肢を頭の片隅に置いておきましょう。
  

マンションは、そこに住む全員の「共同体」です。

誰か一人が無理をするのではなく、制度や金融の仕組みを賢く使って、みんなで少しずつ負担を分かち合う。
それこそが、ベテランFPである私が考える「本当の意味で豊かなマンションライフ」の秘訣です。

もし、理事会でのお金の議論に迷ったら、この記事を思い出してください。
借入は、あなたのマンションの未来を明るく照らすための、強力なツールになるはずです。

一歩踏み出す勇気が、30年後の「住んでいてよかった」という笑顔につながります。

一緒に、理想の住まいを守っていきましょう。