マンション大規模修繕のトラブルを防ぐ！失敗事例から学ぶ対策ガイド

マンションにお住まいの方であれば、数十年に一度やってくる大規模修繕工事について、漠然とした不安を感じたことがあるかもしれません。

実は、マンションの大規模修繕工事では、計画段階から工事完了後まで、さまざまなトラブルが発生しやすいのです。

修繕積立金が不足して住民間で対立したり、施工会社との費用交渉でもめたり、工事中の騒音や臭いが原因で近隣住民からクレームを受けたりすることは珍しくありません。

しかし、このようなトラブルの多くは、事前の準備と適切な対策によって防ぐことができます。

この記事では、実際に起きた失敗事例を基に、マンションの大規模修繕工事でよくあるトラブルの原因と、それを防ぐための実践的な対策をわかりやすく解説します。

管理組合の役員の方も、これからマンション購入を考えている方も、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕工事で起こるトラブルの全体像

マンションの大規模修繕工事とは、建物の老朽化を防ぐため、外壁や屋根、共有部分の設備などを定期的に修繕する工事のことです。

一般的には築12～15年を目安に実施され、工事期間は3～6ヶ月程度、費用は建物の規模や内容によって大きく異なりますが、数千万円から億単位に及ぶこともあります。

出典：国土交通省「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

マンション大規模修繕工事のトラブルは、大きく分けて次のような段階で発生します。

• 住民への説明がうまく伝わらず修繕積立金不足に気づけない
• 施工会社との意思疎通がうまくいかず予期しない追加工事が発生する
• 工事中の騒音や振動などで近隣住民からクレームが入る
• 工事完了後に施工不良が見つかる

これらのトラブルの背景には、コミュニケーション不足、事前準備の不十分さ、業者選定の甘さといった共通の課題があります。

言い換えれば、これらの課題に気を配ることで、トラブルのリスクを大幅に低減させることができるのです。

工事前段階で起こりやすい3つの主要トラブル

修繕積立金が足りない、その実態

マンションの大規模修繕工事で最初に立ちはだかる大きな問題が、修繕積立金の不足です。

修繕積立金

居住者が毎月支払う共有部分の維持・修繕のための貯金のようなものです。
しかし、多くのマンションでこの積立金が当初の計画より不足する事態が起きています。

出典：国土交通省「令和５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」

国土交通省が公表した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、大規模修繕工事を実施したマンションの約30～40%が、修繕積立金の不足に直面しているとされています。

修繕積立金が不足すると、管理組合は以下のような対応を迫られます。

• 住民に追加で一時金を支払ってもらう
• 修繕積立金の月額を引き上げる
• 銀行などから融資を受ける

どの方法を選んでも、住民からの反発を招きやすく、トラブルに発展する可能性があります。

管理組合内での合意形成の失敗

大規模修繕工事の計画・実施には、修繕委員会と理事会の協力が不可欠です。

修繕委員会は、工事内容の検討、業者の選定、住民への説明などを担当し、理事会は予算承認や総会開催といった意思決定を行います。

しかし、この二つの組織の役割や権限が明確でなかったり、委員会メンバー間の意見がまとまらなかったりすると、工事計画が進まず、準備期間が延びてしまいます。

特に以下のような状況でトラブルが起きやすいです。

トラブル原因	内容
マンション管理の知識を持つ人がいない	施工会社やコンサルティング会社の提案をそのまま受け入れた結果、「もっと安い方法があったのでは」という後悔が生じます。
修繕委員のモチベーションが低い	マンションの理事や委員は、ボランティアのようなもので報酬がありません。 関心が薄かったりする委員が多いと、会議が進まず、決定が遅れます。
住民間の意見対立	「外壁だけ修繕で十分」という意見と、「この機に改修工事も含めるべき」という意見が対立したり、品質よりコスト重視を求める声が上がったりします。

こうした状況では、修繕委員会内の話し合いが長引き、結果的に工事の着工が遅れたり、十分な準備なしに工事が始まったりすることがあります。

業者選定時の見落とし

大規模修繕工事の業者選定は、工事の質と費用を大きく左右する重要なステップです。

ところが、多くの管理組合がこの段階で失敗を犯しています。

トラブル原因	内容
複数社での相見積もりが少ない	実際には、もっと安い価格を提示する業者があったり、同じ価格でもより高品質なサービスを提供する業者があったりするかもしれません。
業者の実績や信頼調査が不十分	施工実績の件数や内容、過去のクライアントからの評判などを十分に確認せず、営業マンの言葉だけで判断してしまうケースが多いです。
契約書の内容の確認不足	施工不良などが発覚した場合の対応、保証期間といった重要な項目が曖昧なまま契約してしまい、後で「こんなはずではなかった」というトラブルが生じます。

大規模修正は、一度始まると後戻りできないので、業者選定のプロセスを透明化して比較・調査・確認を徹底しましょう。

トラブルを防ぐための工事前の具体的対策

それでは、大規模修繕工事のトラブルを未然に防ぐために、管理組合が工事前にすべきことを、具体的なステップに落とし込んで解説します。

長期修繕計画と修繕積立金の現状把握

多くのマンションでは、分譲時に30年または35年スパンの計画が立てられていますが、この計画が実態に合っているかを定期的に見直す必要があります。

具体的には、以下のステップを踏みます。

修繕委員会の体制整備と知識の充実

次に重要なのが、修繕委員会の体制を整備することです。

具体的には、以下の点に気を配ります。

修繕委員会のメンバーに多様な背景を持つ人を選びます。

例えば、建築や不動産に関する知識を持つ人、ファイナンス関係の知識がある人、マンション管理に関心の高い人などをバランスよく配置することで、委員会内での議論の質が高まります。

次に、修繕委員会のメンバーに対して、大規模修繕工事に関する基礎知識を提供する研修やセミナーを実施します。

• 大規模修繕工事の一般的な工事内容とは何か
• 修繕積立金の仕組みはどうなっているのか
• 施工会社の選定基準は何か

上記のような基本的な知識があると、委員会での議論がより建設的になります。

また、外部の専門家（コンサルティング会社や設計事務所など）から助言を受けることも検討します。

修繕委員会の知識だけでは不足する部分を補うことができます。

住民への事前説明と合意形成

大規模修繕工事が決まったら、できるだけ早い段階で、全住民に対して工事内容と費用について説明する必要があります。

この段階で、住民とのコミュニケーションが不十分だと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

具体的には、以下のようなアクションを取ります。

大規模修繕工事のトラブル実例と対応策

実際に起こったトラブルの事例を紹介することで、より具体的な対策を理解していきましょう。

事例1：修繕積立金不足と住民間の対立

Aマンションは築13年の70戸の集合住宅です。
分譲当時に長期修繕計画が立てられ、築15年時点での大規模修繕工事を想定していました。

修繕積立金の月額は3,000円に設定されていました。

しかし、築12年の時点で建物診断を実施したところ、予想以上に外壁の劣化が進んでいることが判明しました。

当初の計画では外壁塗装のみの予定でしたが、実際には外壁タイルの一部交換が必要になることが明らかになったのです。

修繕委員会が工事内容を見直した結果、当初の見積もりより約1,500万円高い総額4,500万円の工事費が必要であることが分かりました。

修繕積立金の現在の貯蓄額は3,000万円だったため、1,500万円の不足が生じます。

修繕委員会は住民に対して、次の三つの選択肢を提案しました。

• 全住民から一時金として平均100万円程度を徴収する
• 修繕積立金の月額を現在の3,000円から5,000円に引き上げ、1年かけて不足分を補う
• 銀行から1,500万円を融資してもらい、返済分を修繕積立金の月額に上乗せする

この時点で、住民間に意見の対立が生じました。

管理組合への不信感や、経済的な負担への不満から工事内容を減らしてでも費用を抑えたいという意見など、様々な声が上がりました。

修繕委員会は住民への説明会を3回以上開催し、丁寧に状況を説明し、最終的には月額引き上げと一時金の両立案で合意に至りました。

事例2：業者選定の甘さによる施工不良

Bマンションは築15年の60戸の集合住宅です。
管理会社からの紹介で、大規模修繕工事を施工する建設業者を1社に絞ってしまいました。

複数社からの見積比較は行わず、その業者の提示額である3,000万円で契約しました。

工事が始まって2ヶ月後、住民から外壁の塗装に関する指摘が相次ぎました。

修繕委員会が現場を確認したところ、塗料の塗り回数が契約書に明記されていた回数より少なく、コスト削減のため塗料をすり替えていた可能性が高いことが判明しました。

その後、工事完了後の検査で、さらに複数の施工不良が見つかりました。

防水工事の施工が不十分で、雨漏りが起こる可能性がある箇所が複数あったのです。

施工会社に改修を求めましたが、「保証期間内に対応する」と言うだけで、すぐには対応してくれませんでした。

事例3：近隣住民からのクレームと工事中断

Cマンションは街中の古い団地で、周囲に一戸建てやテナント店舗が隣接していました。
大規模修繕工事で外壁塗装と屋根工事を実施することになり、工事期間は4ヶ月半の予定でした。

工事が始まって1ヶ月後、隣接する家から「工事の騒音がうるさい」「塗料の臭いが部屋に入ってくる」というクレームが入りました。

さらに、向かい側のテナント店舗からは「足場による日中の暗さで営業に支障が出ている。賃料減額を求める」という話が持ち込まれました。

修繕委員会は、近隣住民への事前の詳しい説明がなかったこと、また工事中の騒音を減らす工夫や臭い対策が不十分であったことに気付きました。

結果的に、工事の時間帯を短縮し、実施内容を調整せざるを得なくなり、工事期間が当初の予定より2ヶ月延びてしまいました。

工事中に起こりやすいトラブルと対応方法

大規模修繕工事が始まると、新たなトラブルが浮上することがあります。

ここでは、工事中のよくあるトラブルと、その場で取れる対応策を解説します。

予期しない追加工事と費用増加

工事が始まってから、当初の計画に含まれていなかった追加工事が必要になることがあります。

例えば、外壁塗装のためにはがしてみたら、内部の躯体（建物の骨組み）が想定以上に傷んでいた、といった事態です。

このような状況では、以下のように対応します。

まず、施工会社に対して、追加工事が本当に必要なのかを確認し、その必要性を詳しく説明してもらいます。

• なぜこの追加工事が必要なのか
• やらないとどのようなリスクがあるのか

といったことを理解することが重要です。

次に、複数の施工方法がある場合は、それぞれの方法の費用と効果を比較検討します。

例えば、全面的な補修ではなく部分的な対応で済む可能性がないか、といったことを検討します。

その上で、追加工事の費用見積もりを取り、管理組合の理事会と修繕委員会で承認を得ます。

住民に対しても、追加工事の必要性と費用について説明し、理解を得るようにします。

工事中の騒音・臭い・粉塵クレームへの対応

外壁塗装や屋根工事では、どうしても騒音や塗料の臭い、粉塵が発生します。

これらが原因で、入居者や近隣住民からクレームが来ることがあります。

まず、大事なのは工事が始まる前の段階での説明です。

• どのような臭いがするのか
• どの時間帯に騒音が発生するのか

といった具体的な情報を、あらかじめ住民に伝えておくことで、ある程度のクレームは防ぐことができます。

工事中にクレームが来た場合は、以下のように対応します。

入居者の協力が得られない場合の対応

共有部分だけでなく、専有部分（各住戸の室内）の修繕が必要になる場合があります。

例えば、共有の排水管がバルコニーを通っていて、その交換のために部屋に入る必要がある、といった場合です。

入居者の中には、工事のために部屋に他人が入ることに不安や抵抗を感じる人もいます。

このような場合は、修繕委員会から直接、対象となる住戸の入居者に以下の説明に訪問します。

• なぜこの作業が必要なのか
• どのくらいの時間がかかるのか
• プライバシー保護のためにどのような対策を取るのか

といったことを丁寧に説明します。

次に、入居者からの質問や懸念事項に答え、信頼関係を築きます。

例えば、「作業中は女性の職人に対応してもらえるか」「貴重品はどうすればよいか」といった質問に真摯に答えることが重要です。

それでも協力が得られない場合は、その旨を記録に残しておき、工事後に説明責任を果たすとともに、将来的な問題が生じた際には対応できる体制を整えておくことが重要です。

大規模修繕工事に関するよくある質問と回答

大規模修繕トラブルを防ぐための相談窓口

マンションの大規模修繕に関する相談や不安がある場合、以下のような相談窓口が利用できます。

相談先	詳細
管理会社へ相談	マンションの管理を担当している管理会社は、大規模修繕工事の計画や実施についてのアドバイスを提供できます。 ただし、管理会社が施工会社との利益相反関係にないかを確認することが重要です。
設計事務所へ相談	建築士の資格を持つ設計事務所は、建物診断や工事内容の専門的なアドバイスを提供できます。 ただし、相談には費用がかかることが多いです。
コンサルティング会社へ相談	マンション管理の専門家として、修繕計画の策定から業者選定、工事監理までをサポートするコンサルティング会社があります。 管理組合のパートナーとして、中立的なアドバイスを得ることができます。
公的相談窓口	各地の消費生活センターやマンション管理センターでも、無料で相談を受け付けています。 トラブルが起きた場合の対応方法についてアドバイスを得ることができます。

まとめ：大規模修繕トラブルを防ぐための最終チェックリスト

マンションの大規模修繕工事のトラブルは、事前の準備と適切な対策によって、多くの場合防ぐことができます。

最後に、管理組合が実行すべき重要なステップを整理します。

大規模修繕工事は、マンションの資産価値を守るための重要な投資です。

トラブルなく円滑に進めるには、管理組合と住民の間の信頼関係、施工会社との明確なコミュニケーション、そして綿密な計画と準備が欠かせません。

この記事で紹介した対策を参考に、一つ一つのステップを丁寧に進めることで、皆さんの大切な住まいを守る修繕工事が実現できるはずです。