大家が火災保険に入らないとどうなる？リスクと対策を徹底解説

そう思って火災保険の加入を見送っている大家さんは、実は少なくありません。

建物そのものを守る保険は、大家さん自身が用意する必要があります。

この記事では、損害保険の専門資格（損害保険トータルプランナー）を持つFP（ファイナンシャルプランナー・AFP）が、大家さんが火災保険に入らない場合に起こりうるリスクと、賃貸経営を守るための具体的な対策を、実際の相談事例も交えながら分かりやすく解説します。

読み終えるころには「自分の物件に何が必要か」がクリアになるはずです。

大家さんの火災保険、「入らない」選択は賃貸経営の命取りになる

結論から言うと、大家さんの火災保険加入は法律上の義務ではありませんが、賃貸経営を安定して続けるためには「入らない」という選択肢は現実的ではありません。

その理由として、
「入居者が火災保険や借家賠償責任保険に加入しているため、大家側の保険は不要ではないか？」
と考えられることがありますが、その考え方には大きな落とし穴があります。

火災保険は「建物オーナーの最後の砦」

火災保険とは、火事だけでなく、台風や落雷、水害、盗難など幅広い災害から、大切な住まいと家財を守るための保険です。

大家さんにとっての火災保険は、この中でも「建物」を守る役割が中心になります。

保険の相談現場では「入居者さんが保険に入っているから大丈夫」というご相談をよくいただきます。

しかし、入居者さんの火災保険（家財保険）が守るのは、入居者さん自身の家具や家電といった「家財」と、大家さんに対する「借家人賠償責任」の部分だけです。

借家賠償責任保険は、入居者が借りている部屋に損害を与えた場合の修復費用を補償するものに過ぎません。
つまり、入居者に賠償義務がある範囲しかカバーされないのです。

そのため、火災が隣室や共用部分にまで広がった場合、すべてが補償されるわけではありません。
結果として、建物全体の損害は大家さん自身が負担するリスクが残ります。

建物の構造体、つまり柱や壁、屋根、共用部分といった大家さんの資産を守るのは、大家さん自身が加入する火災保険に他なりません。

「失火責任法」があるから隣家からのもらい火も自己負担に

日本には「失火ノ責任ニ関スル法律」（失火責任法）という法律があります。
これは、火事を起こした人に「重大な過失」がなければ、損害賠償責任を負わなくてよいという法律です。

つまり、お隣の建物から火が燃え移ってきた「もらい火」の場合でも、お隣に重大な過失がなければ、大家さんは建物の修理費用を誰にも請求できません。

大家さんが火災保険に入らないことで起こりうるリスク

火災保険に加入していない大家さんが直面するリスクは、主に次の4つです。

• 火災や自然災害による建物の損害が全額自己負担になる
  
  木造アパートが半焼した場合、修理費用は1,000万円を超えることも珍しくありません。
  保険がなければ、この金額をすべて自分のポケットから出す必要があります。
• 家賃収入が途絶えても補償がない
  
  建物が使えなくなれば入居者は退去せざるを得ず、修理が完了するまでの数か月間、家賃収入がゼロになります。
  ローンの返済や固定資産税の支払いは待ってくれません。
• 建物の管理不備で入居者や第三者にケガをさせた場合の賠償責任をカバーできない
  
  建築基準法では建物の安全管理は所有者の責任とされており、管理不備による事故では高額な賠償を求められる可能性があります。
• 入居者が亡くなった場合の原状回復費用や家賃損失を負担しなければならない
  
  孤独死が発生した場合、特殊清掃や消臭、遺品整理の費用は数十万円から100万円以上かかることもあります。

データで見る「大家さんが火災保険に入らない」リスクの大きさ

結論として、火災や自然災害のリスクは減っていません。
むしろ近年は増加傾向にあり、火災保険の保険料も右肩上がりです。
「いつか入ろう」と先延ばしにするほど、保険料の負担は大きくなります。

年間3万8千件超——毎日106件の火災が起きている現実

ご自身の賃貸物件のポストに届くチラシや広告に目を通す日常の中で、「火事なんて滅多に起こらない」と感じている大家さんもいるかもしれません。

しかし、実際のデータを見ると印象は大きく変わります。

総務省消防庁の『令和7年版消防白書』（2025年公表）によると、令和6年中の出火件数は3万7,141件でした。
1日あたりに換算すると、毎日102件もの火災が日本のどこかで発生していることになります。

さらに注目すべきは、建物火災の中でも住宅火災が全体の56.5％を占めているという事実です。

同白書によると、令和6年中の建物火災は2万972件。
そのうち住宅での火災は1万1,839件にのぼります。

出典：総務省消防庁『令和7年版消防白書』

毎日32件以上の住宅火災が発生していると考えると、「うちの物件は大丈夫」と言い切れる大家さんはいないのではないでしょうか。

たとえ自分の物件で火事が起きなくても、先ほどお伝えした失火責任法により、もらい火の損害は自分で負担しなければならないのです。

出火原因の7割超は「失火」——大家さんの管理だけでは防ぎきれない

同じく消防白書のデータによると、出火原因は「失火」、つまり故意ではない出火です。

出火原因の上位は、「たばこ」（3,058件）、「たき火」（2,781件）、「こんろ」（2,718件）と続きます。

総務省『令和６年（１～１２月）における火災の状況（確定値）』

賃貸物件の大家さんにとって見逃せないのは、入居者のたばこの不始末やこんろの消し忘れといった日常的な行為が、主要な出火原因であるという点です。

保険料は10年で5回値上げ——先延ばしするほど負担が増える

火災保険の保険料には、いわば「原価」にあたる部分があります。
この「原価」のことを、専門用語で「参考純率」といいます。

損害保険料率算出機構が算出するもので、自然災害が増えてこの「原価」が上がると、私たちが支払う保険料も上がる仕組みです。

この参考純率は、2014年以降だけで5回もの改定（値上げ）が行われています。
最新の2023年6月の改定では、全国平均で13.0％の引き上げが発表され、2024年10月以降の契約から各保険会社の保険料に反映されました。

これは直近10年で最大の値上げ幅です。

出典：損害保険料率算出機構「火災保険参考純率改定のご案内」を元に作成

値上げの背景には、台風や豪雨などの自然災害の増加と激甚化、住宅の老朽化、そして修繕費用の高騰があります。

気象庁の統計によると、2024年に日本に接近した台風は11個で平年並みでしたが、台風10号が鹿児島県に暴風・波浪・高潮の特別警報をもたらすなど、一度の被害が甚大化する傾向が続いています。

台風の平年値（1991年～2020年の30年平均）では、年間の上陸数は3.0個とされていますが、上陸しない年がある一方で、2016年のように6個が上陸した年もあり、いつ大きな被害が出てもおかしくない状況です。

出典：気象庁『2024年（令和6年）の台風のまとめ（速報』 https://www.jma.go.jp/jma/press/2412/25b/20241225_typhoon_matome.html ）

水災料率の地域格差——「うちは大丈夫」は本当か

2024年10月の改定では、もう一つ大きな変更がありました。

これまで全国一律だった水災の保険料率が、地域ごとのリスクに応じて5段階（1等地～5等地）に細分化されたのです。洪水ハザードマップや水害統計のデータをもとに、市区町村ごとに等地が決められています。

この変更は、大家さんにとって「追い風」にも「向かい風」にもなります。

• 水災リスクの低いエリアに物件をお持ちの大家さん：水災部分の保険料が下がる可能性がある
• 河川の近くや低地に物件がある大家さん：保険料が大きく上がる可能性がある

さらに、火災保険の最長契約期間は、かつての35年から2015年に10年、2022年には5年へと短縮されています。

大家さんが火災保険で備えるべき補償と、保険料を抑える具体策

結論として、大家さんに必要な補償は「建物の基本補償」に加えて、賃貸経営特有のリスクに備える3つの特約です。

そして、補償を減らさなくても保険料を抑える方法は複数あります。

まず確認したい「建物の基本補償」の範囲

火災保険の基本補償は、大きく分けて5つのカテゴリーに分かれます。

• 火災・落雷・破裂・爆発
• 風災・雹災・雪災
• 水災
• 盗難・水濡れ
• 破損・汚損

大家さんにとって最も大切なのは、ご自身の物件がどの災害リスクに直面しているかを把握することです。

水災リスクが低い立地であれば、水災補償を外すことで保険料を抑えられる場合があります。

賃貸経営を守る3つの特約——これだけは外せない

大家さん向けの火災保険には、賃貸オーナー特有のリスクに備える特約が用意されています。

保険の相談現場で「この特約があって本当に助かった」という声が多いのは、次の3つです。

保険料を抑える4つのポイント——補償を削らなくてもできること

「保険料が高い」と感じている大家さんに、まず試していただきたい方法が4つあります。

火災保険に「入らなかった大家さん」と「入っていた大家さん」、その明暗

ここでは、火災保険の有無が賃貸経営にどのような影響を与えるのか、実際のケースに基づいた事例をご紹介します。

大家さんの火災保険にまつわるよくある質問

賃貸経営を守る第一歩は、保険証券を手に取ることから

この記事のポイントを3つにまとめます。

• 大家さんの火災保険加入は義務ではないが、建物を守る手段として事実上「必須」
• 入居者の保険では建物は守れず、もらい火や自然災害の損害は全額自己負担になる
• 施設賠償責任特約・家賃収入特約・家主費用特約の3つの特約が賃貸オーナーの経営を守る鍵

まず保険証券を手元に用意してみてください。そして、以下の3つを確認しましょう。

• 契約期間はいつまでか
• 建物の補償範囲はどうなっているか
• 大家さん向けの特約は付いているか

これで、5分で今の保険の全体像がつかめます。

もし保険に入っていない、あるいは契約が切れていることに気づいたら、複数の保険会社から見積もりを取ってみてください。
保険代理店やFPへの相談も有効です。

「今は何も起きていないから大丈夫」ではなく、「何も起きていない今だからこそ、冷静に備えられる」。

その一歩が、大切な賃貸経営を長く守り続ける力になります。