マンション大規模修繕、費用が払えない…そんなときの現実的な対処法

マンションに住んでいると、定期的にやってくる「大規模修繕工事」の通知。

建物の劣化を止めるために欠かせない工事ですが、お金に関する話になると、多くの居住者が頭を抱えてしまいます。

特に、定年を迎える時期や収入が減少する時期に工事が重なると、支払いが困難になることもあります。

では、費用が払えないとき、本当はどうなるのでしょうか。

この記事では、マンションの大規模修繕工事について、公的なデータに基づきながら、具体的な対処策をお伝えします。

不安を感じている方も、冷静に対策を立てることで、問題解決の道は必ず見つかります。

マンション大規模修繕とは？なぜこんなに費用がかかるのか

大規模修繕工事について、基本から整理しましょう。

マンションは建物全体が共有財産です。

そのため、外壁や屋根、防水、給排水管など、住民全員で使う共有部分が定期的に劣化します。

この劣化を放置すると、建物の安全性が低下し、最終的には資産価値が大きく下落してしまいます。

大規模修繕工事は、通常、12～15年の周期で実施されます。

一般的には、1回目が13～15年目、2回目が25～30年目というように進みます。

工事の内容としては以下の内容が行われます。

• 外壁の補修や塗装
• 屋上やバルコニーの防水処理
• 給排水管や電気設備の交換
• エレベーターなどの大型設備の更新

なぜこんなに費用が高いのか？

理由は複数あります。

1. マンション全体を覆う足場が必要
   作業員の安全確保、塗装の飛び散り防止等、全周にわたる施工が必要となる。
2. 追加費用が発生しやすい
   劣化が進んでいる箇所が多くなると、想定以上の補修が必要になる。
3. 建設資材の価格が年々上昇中
   特に近年は建築資材費の高騰が続いている。

国土交通省が公表している長期修繕計画策定ガイドラインでは、マンション全体の修繕費用の目安を以下のように示しています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

ただし、これはあくまで目安です。

修繕費が払えないとき、実際には何が起こるのか

修繕費を滞納した場合、以下のような流れが一般的です。

最初の段階：管理会社による督促と相談

滞納が発生すると、管理会社から督促状が書面で届きます。

ここで大切なのは、絶対に無視しないことです。

多くの場合、管理会社は支払い期限の延長や分割払いの相談に応じてくれます。

実際、修繕費の支払いが難しいという相談を受けると、管理会社や管理組合は、柔軟に対応しようとすることが多いのです。

第二段階：管理組合との協議と内容証明郵便

滞納が続くと、管理組合の理事会が対応に乗り出します。

ここでも、理事会と話し合いの機会を設けることが重要です。

支払いが難しい理由を丁寧に説明し、分割払いのスケジュールを立てるなど、実行可能な返済計画を提案することで、問題の多くは解決します。

さらに滞納が続く場合は、「内容証明郵便」という公式な文書が届きます。

日本郵便株式会社『内容証明』

これは、法的措置を検討していることを示す警告的な手段ですが、この段階でも話し合いは可能です。

第三段階：簡易裁判所での強制執行（ごく稀）

滞納が1年以上続き、かつ複数回の督促にも応じない場合、管理組合は簡易裁判所に強制執行の申し立てを行うことがあります。

ただし、ここまで至るケースは極めて稀です。

ほとんどの場合、その前の段階で管理組合と相談し、何らかの形で問題が解決しています。

重要なポイント：修繕費には時効がある

民法では、修繕費などの債務には「5年の時効」があります。

つまり、5年間支払わなければ、法的には請求権が消滅する可能性があります。

「払わなくてもいい」という意味ではなく、管理組合が法的措置を取らなかった場合に限ります。

費用が払えなくなる5つの主な原因

原因1：修繕積立金が当初から低く設定されていた

マンション購入時、月額の修繕積立金を低く設定することで、購入者負担を軽減しようとする販売戦略がとられることがあります。

しかし、これが後の大きな問題につながります。

例えば、購入時に月額5,000円と設定されていたものが、実際には月額15,000円必要だったとします。

この場合、最初の10年間で1,200万円のギャップが生まれます。

そして、1回目の大規模修繕工事を実施する時期に、突然「一時金として100万円の追加徴収」といった通知が来るわけです。

原因2：段階増額積立方式による計画的な値上げ

マンションの中には、「段階増額積立方式」を採用しているものがあります。

「段階増額積立方式」とは

新築時は低い金額で始めて、計画期間中に段階的に増額していく方式

これは、初期の段階では修繕積立金を低く設定し、数年ごとに段階的に値上げしていく仕組みです。

理論的には、住民の負担を平準化しようという考え方ですが、実際には、値上げのたびに負担を感じる居住者が増えてしまいます。

国土交通省のガイドラインでも、段階増額方式よりも「均等積立方式」（毎月同じ金額を積み立てる方式）の方が、長期的には住民の負担を軽減できると指摘されています。

▼段階増額積立方式

▼均等積立方式

出典：国土交通省　令和6年6月改定「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

原因3：建築資材費や労務費の予想外の高騰

出典：一般財団法人 建設物価調査会「建設物価建設資材物価指数」

近年、建設資材の価格上昇が著しいです。

鋼材、セメント、外壁材などは、この5年で30～50%程度値上がりしています。

加えて、施工業者の人件費も上昇しており、長期修繕計画当初の想定を大幅に上回る工事費用が必要になることがあります。

実例として、2019年に策定された長期修繕計画では、1回目の工事費を「3,000万円」と見積もっていたマンションが、2024年の実施段階では「4,200万円」に増額されたというケースもあります。

原因4：長期修繕計画の見直しが行われていない

マンション管理の規程では、長期修繕計画は「5年ごと」に見直すことが推奨されています。

しかし、実際には見直しを行わないマンションが多くあります。

購入時に立てた計画が古いままで、実際の劣化状況や費用変動に対応できていないのです。

例えば、「屋上防水の耐用年数は15年」という前提で計画が立てられていたものの、実際には劣化が進み、12年目で修繕が必要になるケースもあります。

こうした予期しない工事が発生すると、修繕積立金だけでは足りず、追加費用を求められることになります。

原因5：住民の高齢化と年金生活への移行

特に築15～20年以上のマンションでは、購入時に若かった住民が、定年を迎え、年金生活に入る時期と、2回目の大規模修繕工事の時期が重なることが多くあります。

年金のみの生活では、突然の高額な修繕費支払いは大きな負担になってしまいます。

具体的な対処法：今からできる4つのアクション

実例に学ぶ：修繕費に困った人たちの決断と結果

ここで、実際に修繕費の支払いに困った方々の事例を紹介します。

これらは、公開されている事例や、ファイナンシャルプランナーの相談事例をもとにしています。

ただし、Bさんはこの経験から、「将来的な修繕費負担が大きすぎる」と判断し、3年後に、より管理費・修繕積立金が低いマンションへの引越しを計画しています。

よくある質問：修繕費に関する素朴な疑問を解消

ここで、修繕費に関してよく寄せられる質問に、一問一答形式でお答えします。

まとめ：払えない不安を安心に変えるために

マンションの大規模修繕工事に関する費用が払えないという状況は、決して「終わりの始まり」ではなく、冷静に対処することで乗り越えられる課題です。

重要なのは、以下の3点です。

• 早期の相談
  
  費用が払えないと感じたら、滞納が発生する前に、あるいは発生直後に、管理会社や管理組合に相談しましょう。
  
  支払い期限の延長や分割払いなど、現実的な解決策が見つかります。
• 複数の選択肢を検討
  
  分割払い、修繕ローン、補助金・助成金の活用、工事内容の見直しなど、さまざまな方法があります。
  
  自分の人生設計や経済事情に最も合った方法を選ぶことが大切です。
• 透明性と情報共有を大切に
  
  管理組合や管理会社との間で、支払い計画や修繕内容について、書面で合意を交わしておくことで、後のトラブルを防ぐことができます。

また、今から準備できることもあります。

• 毎月の修繕積立金が適正な金額に設定されているか確認する
• 長期修繕計画の内容を把握する
• 定期的に管理組合の総会に参加する

マンション管理に対する関心を高めることが、将来の不安を減らすことにつながるのです。

マンションは、多くの人にとって、人生で最大の財産です。

その財産を守り、安全で快適な住環境を保つために、大規模修繕工事は欠かせません。

費用の負担は重いかもしれませんが、それは「建物の価値を守り、資産を維持するための投資」なのです。