マンション共用部の漏水で最高裁が初判断！管理組合が負う賠償責任とは
マンションの天井からポタポタ水が落ちてきた。
原因は共用部分の配管らしいけれど、修理費は誰が負担するの？
こんな不安を抱えたことはありませんか？
ファイナンシャル・プランナー2026年1月、最高裁判所がこの問題に対して初めての判断を示し、明確になりました！
この記事では、FP（ファイナンシャルプランナー）の視点から、この判決の中身と、マンションにお住まいの方が今すぐ確認すべきポイントを、分かりやすく解説します。
マンションの共用部にかける保険を検討されている方は下記よりお気軽にご相談ください。
マンション管理組合の方、理事のみなさんは必見です。
目次
「共用部分の漏水＝管理組合が賠償」が最高裁で初めて明確になった
結論から言うと、2026年1月22日の最高裁判決により、マンションの共用部分が原因で漏水被害が起きた場合、原則として管理組合が損害賠償の責任を負うことが初めて明確になりました。
これまで曖昧だった「誰が責任を取るのか」に、ようやくはっきりとした答えが出たのです。
この判決が大きな意味を持つ理由を、順を追って説明していきます。
ファイナンシャル・プランナーまず、マンションの「共用部分」とは何かを確認しましょう。
マンション共用部分とは、廊下や階段、エレベーター、外壁、屋上、そして建物の中を通る排水管の本管など、住民全員で共同して使う場所や設備のことです。
一方、各家庭の室内（リビングや寝室、キッチンなど）は「専有部分」と呼ばれ、それぞれの区分所有者のものです。
今回の裁判では、東京都内のマンションで外壁の亀裂などの不具合から雨水が浸入し、住戸に漏水被害が発生しました。
被害を受けた区分所有者が「共用部分の管理不備が原因なのだから、管理組合が賠償すべきだ」と訴えたのです。
ポイントは、民法717条1項という法律にあります。
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
この条文をかみ砕いて言うと、「建物に欠陥（法律の用語では『瑕疵（かし）』と言います）があって、そのせいで他人に損害が生じたときは、その建物を実際に管理している人（占有者）が賠償しなさい」という内容です。
最高裁は、マンションの共用部分を日々管理し、修繕積立金を集め、清掃や点検、修繕工事の手配まで担っている管理組合こそが、この「占有者」にあたると判断しました。
裁判官5人全員が一致した結論です。
判決の中では、管理組合が「共用部分を支配管理して、損害の発生を防止すべき地位にある」と明確に述べられています。
ファイナンシャル・プランナーつまり、共用部分で何か問題が起きて住民に被害が出た場合、管理組合が「自分たちには関係ない」とは言えない、ということがはっきりしたのです。
これまで、この点については地方裁判所や高等裁判所で判断が分かれていました。
実際、東京高等裁判所は「管理組合が共用部分を管理しているからといって、占有者とは認められない」として、賠償責任を否定していたのです。
つまり、被害を受けた住民が、
「共用部分の不具合で部屋が水浸しになったのに、管理組合に賠償してもらえない」
「じゃあ、区分所有者全員を相手に裁判を起こすしかないの？」
という、非常に困った状況に追い込まれるケースもあったわけです。
今回の最高裁判決で、この曖昧さが解消されたことは、全国のマンション住民にとって非常に大きな意味を持ちます。
この判決の影響をまとめると、次の3点が重要です。
- 被害者が管理組合に賠償請求しやすくなった
- 管理組合にとって保険による備えがこれまで以上に重要になった
- 共用部分の日常的な点検・修繕を先送りすることのリスクが高まった
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データで見るマンション漏水トラブルの実態——5棟に1棟で発生
この問題は一部のマンションだけの話ではありません。
国の調査データを見ると、漏水トラブルがいかに身近な問題であるかが浮かび上がってきます。
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）によると、マンションで水漏れ事故が発生したことがあるマンションの割合は20.1％にのぼります。
さらに、雨漏りが発生したことがあるマンションも10.7％でした。
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| 管理組合の全回答数 1,589 ※重複回答あり | トラブルの種類 | 回答数 （全回答数における％） |
|---|---|---|
| 建物の不具合 | 水漏れ | 320 （20.1％） |
| 雨漏り | 170 （10.7％） | |
| 居住者間の 行為・マナー | バルコニーの使用方法 | 189 （11.9％） |
| 生活音 | 693 （43.6％） | |
| ペット飼育 | 226 （14.2％） | |
| 違法駐車 | 289 （18.2％） |
つまり、おおよそ5棟に1棟のマンションで水漏れ事故が起きている計算になります。
ファイナンシャル・プランナーお住まいのマンションの隣のマンション、その向かいのマンション……と数えていくと、ご近所のどこかで水漏れトラブルが起きていてもおかしくない、それくらい頻度の高いトラブルなのです。
そして、漏水の大きな原因のひとつが「建物の老朽化」です。
同調査によると、マンションで発生しているトラブルのうち、「建物の不具合」に関するものは31.7％で、「居住者間のマナー」（60.5％）に次いで2番目に多い項目でした。
日本のマンション総戸数は約713.1万戸（2024年末時点）で、国民の1割以上がマンションに住んでいると言われています。
そのうち築40年以上のマンションは約148万戸。
さらに10年後には約2.0倍、20年後には約3.3倍に増える見込みです。
毎月届く管理費や修繕積立金の明細を見ながら「うちのマンションは大丈夫かな」と感じている方は多いと思いますが、建物が古くなるほど外壁の亀裂や配管の劣化による漏水リスクは確実に高まっていきます。
「まだうちは大丈夫」と思っていても、築30年を超えるあたりから水漏れ事故の発生率が上がるというのが、実務の現場でもよく指摘されていることです。
漏水の原因となりやすい箇所は以下のとおりです。
- 屋上
- バルコニーの防水層の劣化
- 外壁のひび割れ（クラック）
- 排水管の腐食や亀裂
- 窓サッシまわりのシーリング材の劣化
特に、コンクリートの中を通っている排水管は目に見えない場所にあるため、水漏れが始まってから初めて問題に気づくというケースが非常に多いです。
また、同調査でマンション居住者の高齢化も大きな課題として浮き彫りになっています。
世帯主が70歳以上の割合は25.9％で、前回調査から3.7ポイント増加しました。1984年（昭和59年）以前に建てられた築40年超のマンションに限ると、世帯主の55.9％が70歳以上です。
居住者の高齢化が進むと、管理組合の運営に携わる人材が不足し、日常的な建物の点検や保守が行き届かなくなるリスクも高まります。
さらに見逃せないのが、修繕積立金の不足問題です。
同調査では、長期修繕計画上の必要額に対して、現在の修繕積立金が不足しているマンションは36.6％にのぼりました。
前回の平成30年度調査（34.8％）から増加傾向にあり、約3分の1以上のマンションで「将来の修繕に必要なお金が足りていない」状態なのです。
ファイナンシャル・プランナー先送りすればするほど劣化は進み、漏水事故のリスクも高まります。
今回の最高裁判決は、こうした「修繕の先送り」に対して、管理組合に大きな警鐘を鳴らしているとも言えます。
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漏水が起きたらどうする？原因の特定から賠償までの対応ステップ
漏水が起きた場合に大切なのは、「原因がどこにあるか」をまず特定することです。
原因によって、賠償の責任者が変わります。ここでは、具体的な対応手順をステップごとに整理します。
STEP
被害の状況を写真で記録する（所要時間：5分）
天井や壁からの水染み、床の水たまりなど、被害が分かる状態をスマートフォンで撮影してください。日時が分かるように、写真には日付が記録される設定にしておくのがおすすめです。
ファイナンシャル・プランナーこの写真は、後から保険金を請求する際に大切な証拠になります。
STEP
管理会社または管理組合の理事長に連絡する（所要時間：10分）
お住まいのマンションの管理会社の緊急連絡先は、エントランスの掲示板や管理規約に記載されていることが多いです。管理会社がない自主管理のマンションの場合は、理事長に直接連絡しましょう。
ファイナンシャル・プランナー「何階の何号室で、天井（または壁）から水漏れが発生しています」と伝えれば大丈夫です！
STEP
専門業者による原因調査を依頼する
漏水の原因が共用部分（外壁、屋上の防水、排水管の本管など）にあるのか、それとも上の階の住戸（専有部分）での水の使い方が原因なのかを、専門業者に調査してもらう必要があります。
この原因調査の費用は、管理組合の火災保険に「水濡れ原因調査費用特約」が付いていれば、保険でカバーできるケースがあります。
原因が特定できたら、責任の所在が決まります。
- 共用部分が原因の場合
例）外壁のひび割れから雨水が浸入した
共用の排水管の老朽化で水が漏れた
→今回の最高裁判決により、管理組合が賠償責任を負うことが明確に。
管理組合が加入している火災保険の「建物管理賠償責任補償特約」（別名：施設賠償責任補償特約）を使って、被害住戸の修繕費用を賠償。 - 専有部分が原因の場合
例）上階の住人がお風呂の水を溢れさせた
洗濯機のホースが外れた
→個人の過失が原因のケースでは、その住人個人が賠償責任を負う。
管理組合の火災保険に「個人賠償責任補償特約（包括契約）」が付いていれば、それで対応可能。
つまり、どちらの原因であっても、管理組合の保険が適切に整備されていれば、金銭的な負担を最小限に抑えることができるのです。
ファイナンシャル・プランナーFPの相談現場でも、「保険に入っていたおかげで大きなトラブルにならなかった」という声を多く耳にします。
逆に、「保険の特約を付けていなくて困った」という声もあります！
保険に入っておくことって、とても大事なんだね。
マンション総合保険のお悩み、ご相談下さい。
マンション総合保険のこのようなことでお悩みではありませんか？
- 更新後の保険料が３倍になると案内された。
保険料を削減できる方法はないのでしょうか？ - 契約中のマンション総合保険の保険料が高すぎる。契約期間の途中で保険料を削減することは出来ないのでしょうか？
- 複数の保険会社から保険料を比較して、理事の納得の上で保険に加入したい！
- 初めて管理組合で保険に加入することを検討している・自主管理だが、どのように進めれば良いか分からない！
もしも、マンション総合保険についてお悩みのことがあれば、どんなことでも構いませんので、お気軽にご相談下さい。
漏水トラブルに備えて管理組合の保険を見直すべき理由
今回の最高裁判決を受けて、管理組合が加入している火災保険の内容を改めて確認することが、すべてのマンション住民にとって急務です。
最高裁が「管理組合は共用部分の占有者として賠償責任を負う」と明確にしたことで、これからは漏水トラブルが起きたとき、管理組合に対して損害賠償を請求しやすくなります。
ファイナンシャル・プランナーこれは被害を受けた住民にとっては安心材料ですが、管理組合の側から見れば、「十分な保険に入っていないと、修繕積立金から多額の賠償金を支払うことになりかねない」ということでもあります。
管理組合の火災保険で特に確認すべきポイントは、次の3つです。
- 建物管理賠償責任補償特約（施設賠償責任補償特約）が付いているか
共用部分の不具合が原因で住民や第三者に損害を与えた場合の賠償責任をカバーする特約です。
例）外壁タイルの落下で通行人にケガをさせた場合
今回の判決のように共用部分からの漏水で住戸に被害が出た場合
この特約がなければ、管理組合の財産、つまり修繕積立金から賠償金を支払うことになり、将来の大規模修繕の計画に大きな影響を及ぼす可能性があります。 - 個人賠償責任補償特約（包括契約）が付いているか
住民個人の日常生活での事故（水漏れ、自転車事故など）に対する賠償責任を、管理組合がまとめてカバーする特約です。
個々の住民が自分で加入していなくても、管理組合の包括契約でカバーされます。 - 水濡れ原因調査費用特約が付いているか
漏水が起きたとき、原因が共用部分なのか専有部分なのかを調べる調査費用をカバーする特約です。
原因が特定できなければ責任の所在も決まらず、トラブルが長期化する原因になります。
調査費用は数万円〜数十万円になることもありますが、この特約があれば、その費用を保険で賄えるため、「費用が心配で調査に踏み切れない」という事態を防げます。
ファイナンシャル・プランナー保険の内容は、マンションの管理規約や重要事項説明書に記載されていることが多いです。
まずは管理組合の理事長さんや管理会社に「うちのマンションの共用部分の火災保険に、賠償責任の特約は付いていますか？」と聞いてみてください。
まずは確認することが大切だね！
なお、マンションの火災保険は築年数が古くなるほど保険料が上がる傾向にあります。保険の更新時期が近づいたら、複数の保険会社から見積もりを取って比較検討するのもおすすめです。
ファイナンシャル・プランナー「保険料が上がったから」と安易に特約を外してしまうと、いざというときに大きな出費を強いられる可能性があります。
修繕積立金と同じように、保険も「将来への投資」として長期的な視点で考えることが大切です。
こんなときどうなった？漏水トラブルの対応例
ここでは、漏水トラブルに対して適切に備えていたケースと、備えが不十分だったケースを、モデルケースとしてご紹介します。
ケース1：Aさん（58歳、会社員）の場合
- 妻と2人暮らし
- 築25年、50戸のマンションの5階に居住
- 3年前に管理組合の理事を務めた経験あり
ある日、リビングの天井に見覚えのないシミを発見しました。数日後、そのシミが広がり、やがて天井からポタポタと水滴が落ち始めたのです。
Aさんまさか水漏れ？でも上の階の人が原因なのか、建物の問題なのか……。
どこに連絡すればいいんだろう
Aさんは次の手順で対処を進めました。
- スマートフォンで天井の水染みと水滴の様子を動画と写真で記録
- エントランスに掲示されていた管理会社の連絡先に電話
- 管理会社の担当者に、専門業者による調査の手配を依頼
調査の結果、原因は共用部分の排水管の老朽化による亀裂だと判明。しかし、管理会社から次のような説明を受けました。
管理会社管理組合の火災保険に建物管理賠償責任補償特約が付いているので、Aさんのお部屋の修繕費用は保険で対応できます！
管理組合の火災保険に建物管理賠償責任補償特約が付いているので、Aさんのお部屋の修繕費用は保険で対応できます！
Aさんの部屋の天井と壁紙の修繕費用約80万円は、管理組合の保険から支払われました。
Aさん理事をやったとき、保険の見直しをして特約を付けておいて本当によかった。あのときは面倒だと思ったけれど、こういう時に役立つんですね！
ケース2：Bさん（65歳・年金暮らし）の場合
- 一人暮らし
- 築35年、30戸の小規模マンションの2階に居住
- 管理組合総会には毎年出席しているが、保険の内容について詳しく確認したことはない
このような状況のBさんに、ある日突然、大きな出来事がありました。
台風の後、寝室の壁に水染みが出始めました。放置していたところ、1か月後にはカビが広がり、壁紙がめくれ始めました。
Bさんは管理組合の理事長に連絡しましたが、次のような返答がきました。
理事長原因調査に費用がかかるので、まずは住民で負担してほしい
Bさん管理費を払っているのに、なぜ自分がお金を出さないといけないの？
納得できないBさんは、次の行動を起こしました。
STEP
区役所の無料法律相談に行く
相談したところ、弁護士から次のような助言を受けました。
ファイナンシャル・プランナー共用部分が原因の漏水なら、管理組合に賠償責任がある可能性が高いです。2026年1月の最高裁判決で、それが明確になりました。
STEP
管理組合の総会で保険の内容を確認
ここで初めて、火災の基本補償はあるものの、賠償責任の特約が付いていないことが分かりました。理事長はこのように説明しました。
理事長保険の更新のとき、保険料を少しでも安くしようと特約を外したんだ
結局、原因調査の費用は管理組合の修繕積立金から支出し、Bさんの部屋の修繕費用約120万円については、管理組合の総会で話し合いが続いています。
Bさん総会の資料は毎年もらっていたけれど、保険の中身まで細かく読んだことがなかった。今回初めて、保険がいかに大事か実感しました。同じような目に遭わないように、皆さんにも保険の確認をおすすめしたいです！
ファイナンシャル・プランナーこの2つのケースからも分かるように、管理組合の保険は「入っていればOK」ではなく、「どんな特約が付いているか」が重要です。保険の特約が不十分なまま放置されているマンションは少なくありません。
保険の内容までしっかり確認することが大切だね！
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こんにちは。保険相談ラボです。 日本一、マンション管理組合の役員に寄り添うために、役に立つ情報をお伝えしています。 マンション管理組合の役員・理事は輪番制とな…
よくある質問（Q&A）
共用部分と専有部分の境目はどこですか？
コンクリートの壁や床（構造躯体）から外側が共用部分、内側（室内空間）が専有部分です。
バルコニーは「専用使用権のある共用部分」とされており、建物全体としては共用部分に分類されます。
配管についても、各戸に枝分かれする前の「本管」は共用部分、各戸の室内を通る「枝管」は原則として専有部分となります。
ファイナンシャル・プランナーお住まいのマンションの管理規約に具体的な範囲が記載されていますので、一度確認してみてください！
漏水の原因が共用部分か専有部分か分からない場合はどうすればいいですか？
管理会社または管理組合に連絡して、専門業者による原因調査を依頼してください。
調査では、配管の内部をカメラで確認したり、水圧テストを行ったりして原因箇所を特定します。
調査費用が気になる方も多いと思いますが、管理組合の火災保険に「水濡れ原因調査費用特約」が付いていれば、保険でカバーできる場合があります。
ファイナンシャル・プランナー原因が特定できないまま放置すると、被害が拡大するリスクがありますので、早めに対応しましょう！
管理組合の保険で賠償金が足りない場合、住民が負担するのですか？
負担者が条件によって異なります。
- 保険の補償限度額を超える損害が発生した場合
→不足分は管理組合の財産（修繕積立金など）から支払う - 上記で足りない場合
→区分所有者全員で費用を分担する可能性あり
ファイナンシャル・プランナーこのような事態を避けるためにも、保険の補償額が十分かどうか、定期的に見直すことが重要です。
管理組合の総会で保険の内容を確認することも大切だね！
うちのマンションは新しいから漏水は関係ないですよね？
築年数が浅いマンションでも、施工時の不具合（いわゆる瑕疵）による漏水が起きるケースはあります。
台風や地震といった自然災害がきっかけで外壁に亀裂が入り、そこから漏水が発生することも。
ファイナンシャル・プランナー築年数に関わらず、管理組合の保険に賠償責任の特約が付いているかを確認しておくことは大切です。
「うちは新しいから大丈夫」ではなく、「新しいうちに備えておく」という意識が安心につながります。
今回の最高裁判決で、管理組合の理事の個人的な責任は発生しますか？
今回の判決は管理組合という団体としての賠償責任を認めたものであり、理事個人の責任を問うものではありません。
ただし、管理組合の役員としての業務に関連して損害賠償を求められるケースに備える「管理組合役員賠償責任補償特約」という保険もあります。
ファイナンシャル・プランナー理事を引き受ける可能性がある方は、こうした保険の存在を知っておくことが大切です！
この判例から、管理組合の保険の重要性がますます高まります。
今の補償内容や保険料を一度チェックしてみませんか？
まとめ——今日5分でできる「最初の一歩」
今回の記事のポイントを整理します。
- 2026年1月の最高裁判決により、マンション共用部分の不具合による漏水被害について、管理組合が原則として賠償責任を負うことが初めて明確になった
- 漏水事故は5棟に1棟のマンションで発生しており、築年数が古くなるほどリスクは高まる
- 万が一の漏水トラブルに備えるためには、管理組合の火災保険に「建物管理賠償責任補償特約」「個人賠償責任補償特約」「水濡れ原因調査費用特約」の3つが付いているかを確認することが大切
今日5分でできるアクションを1つ提案します。
お手元にマンションの管理規約や総会の議案書がある方は、「保険」や「火災保険」と書かれたページを探してみてください。
そこに記載されている特約の一覧を確認するだけで、お住まいのマンションの備えが十分かどうか、ざっくりと把握できます。
ファイナンシャル・プランナーもし手元にない場合は、管理会社や理事長に「共用部分の火災保険の内容を教えてください」とひと言聞いてみてください！
分からないことがあれば、各自治体のマンション管理相談窓口や、マンション管理士、FPなどの専門家に相談することもできます。
今回の判決をきっかけに、「もしも」の備えを一度見直してみてはいかがでしょうか。