責任は誰が取る！？　マンション管理組合を守る　施設賠償責任補償を解説

マンション総合保険には、さまざまな特約（オプション）があります。その中に「施設賠償責任補償」という、ちょっと聞き慣れない名前の特約があるのをご存じですか？

「賠償責任」と聞くと、なんだか難しそう…と感じる方も多いと思います。私も以前はそうでした。でも、整理してみると実はそれほど複雑ではなく、むしろ管理組合にとって非常に重要な補償だとわかります。

実は2026年1月、最高裁がこんな判断を初めて示しました。
マンションの外壁にひび割れがあり、そこから雨水が入って室内が水浸しになった場合、管理組合が賠償責任を負うというものです。これにより、管理組合が住民から損害賠償を求められる場面が、今後増えてくる可能性があります。

つまり、共用部分のトラブルで専有部分（各住戸）に被害が出たとき、それをカバーできる賠償責任保険に加入しているかどうかが、これからの管理組合運営においてとても大切なポイントになってくるのです。

マンション管理組合にとって重要度が増している、施設賠償責任保険について、分かりやすく解説します。

マンション総合保険の施設賠償責任補償とは？

『施設賠償責任補償』とは、どのような補償なのでしょうか？

その前に、この『施設賠償責任補償』は、保険会社によって名称が異なります。
主な保険会社の名称は次のとおりです。

保険会社ごとの施設賠償責任補償特約の名称
東京海上日動　・・・・・・・・・　建物管理賠償責任補償特約
三井住友海上　・・・・・・・・・　マンション共用部分賠償特約
損保ジャパン　・・・・・・・・・　施設賠償責任特約
あいおいニッセイ同和損保　・・・　マンション共用部分賠償特約
日新火災海上保険　・・・・・・・　建物管理賠償責任補償特約

名称は違いますが、マンション総合保険の『施設賠償責任補償』であれば、同趣旨の補償となります。
一方で、似たような名称で違う種類の保険や補償もありますので、ご注意ください。
名称だけでなく、中身を知っておくことが大切です。

施設賠償責任補償は、誰のための補償？

マンション総合保険の『施設賠償責任補償』は、誰のために必要な補償かを考えてみましょう。
『施設賠償責任補償』は、被害者と加害者のための補償です。
なぜかというと、加害者が被害者に弁償するための補償だからです。

もし、『施設賠償責任補償』に入っていなかった場合、加害者に支払余力がなければ、経済的賠償を受けられず被害者は泣き寝入り。
加害者に支払能力があっても、多額の支払いとなれば、被害者は経済的なダメージが大きくなります。
だからこそ、被害者と加害者のための補償といえるのです。
自分を守るだけでなく、相手も守るものなのです。

マンション総合保険で考えると、マンション管理組合が所有する施設の欠陥や業務遂行に起因する事故により、住民等の第三者に損害を与えた場合の法律上の賠償責任を補償するものです。

簡単に表現すると、マンション管理組合の責任で誰かにケガをさせたり、物を壊してしまった場合の補償です。

その責任を管理組合が負うわけですが、その責任者は理事長です。
たまたま順番で回ってきた理事長という役割、自分が理事長や役員のときになにか起きてしまったら・・・。

では、マンション管理組合が加害者となるケースを見ていきましょう。

施設賠償責任の事故とは？

マンション管理組合が加害者となるケースをいくつかご紹介します。

ケース１
マンション共用部分の給排水管が破損し、住居部分を水浸しにしてしまった！

ある住民から、「室内に水が侵入してきて部屋が水浸しになっている」という苦情が入りました。
調査したところ共用部分の排水管が破損し、住居部分に水が侵入していることが判明。
住民の部屋の水濡れ損害は、壁紙、カーペット、フローリング、ソファ、家電類で２００万円ほどでした。

マンション総合保険に加入していたので、担当代理店や保険会社に確認したところ、『施設賠償責任補償』はオプションなので、付けていなかったという回答でした。

この場合、マンション共用部分の給水管の破損という「施設の欠陥」で、住民という「第三者」の物に損害を与えているので、『施設賠償責任補償』を付けていれば、対応可能だった事故例です。

ケース2
マンション外壁の一部が剥がれ落ち、駐車場に止まっていた来客の車両に衝突！

来客が駐車場の自分の車両に戻ったら、マンションの外壁の一部がフロントガラス周辺に落下し、ガラスが割れている状態でした。人が近くにいなくて幸いでした。
こちらも、共用部分であるマンションの外壁が原因で、第三者の物を壊しているので、『施設賠償責任補償』の対象となる事故です。

このように、マンション共用部分の不具合が原因となって、第三者に損害を与えた場合に使えるのが『施設賠償責任補償』です。

共用部分とは給排水管や、外壁だけでなく、マンションのエントランス部分や、階段、廊下、ベランダ、エレベーターなど、広範囲に及びます。

マンションの共用部分に関しては、資産価値にも影響するので管理組合としても力を入れて管理していることだと思います。それでも、建物は自然に老朽化していくので、年数が経てば経つほど見えない部分に不具合が生じてくるものです。
共用部分のリスクは見えなくても、どのマンションにも存在します。

2026年1月、最高裁はマンションの共用部分（外壁のひび割れなど）の不具合で漏水被害が起きた場合、管理組合が賠償責任を負うという初めての判断を示しました。

これにより、管理組合が損害賠償を求められる場面が今後増える可能性があります。
共用部分からの雨漏りで専有部分（各住戸）に被害が出た場合の賠償もカバーできる賠償責任保険に加入しているかどうか、今すぐ確認することをおすすめします。

『施設賠償責任補償』と『個人賠償責任補償』の違い

『施設賠償責任補償』に似たもので『個人賠償責任補償』というものがあります。
どちらかというとこちらの『個人賠償責任補償』なら知っているという人もいるでしょう。
最近では、各都道府県で自転車保険加入の義務化という流れが進んできていて、その自転車保険の中身が実は『個人賠償責任補償』だからなんです。

では『施設賠償責任補償』と『個人賠償責任補償』の違いを説明する前に、共通の部分を見ていきましょう。
よく見ると、どちらも「賠償責任」というと言葉が入っています。
被害者に対して弁償する際に使える補償だということがわかります。

では、何が違うのか？
「施設」と「個人」が違います。
「施設」の部分は単なる建物のような施設だけでなく、「施設の欠陥や業務遂行に起因する」事故に対応していると説明しました。では、「個人」の部分は何かというと、業務中ではなく、自動車運転中でもない「日常生活に起因する」事故に対応しているということです。

『施設賠償責任補償』と『個人賠償責任補償』の違いは、加害者が誰か、ということです。
マンション総合保険で考えると、『施設賠償責任補償』は管理組合が加入するもので、『個人賠償責任補償』は、住民が加入するものと思っていただければわかりやすくなります。

同じ結果の事故でも加害者が違うと、使う補償が異なります。
先程の例を使って考えてみましょう。

このように、加害者が誰だったのかによって、使える補償が変わってきます。
マンション総合保険では、『施設賠償責任補償』と『個人賠償責任補償』のどちらもオプションとして加入することができるので、両方補償できる契約内容だと、結果的にどちらかで対応できることになるので安心ですね。

施設賠償責任補償で対応できない事故やケース

マンションの共用部分の不備や不具合で第三者に損害を与えた場合に対応しているのが『施設賠償責任補償』だと説明してきましたが、実は対応できないケースというものがあります。
管理不足によってマンションの共用部分に不具合が発生し、第三者に損害を与えた場合は、管理会社に「法律上の賠償責任」が発生するので、『施設賠償責任補償』が対応できるのです。

管理組合に「法律上の賠償責任」が発生しない場合、
そもそも管理組合に責任は無い　→　賠償（弁償）する必要がない　→　補償を使う必要がない
ということになります。

では、どのような場合に管理組合に「法律上の賠償責任」が発生しないのか？
先程の例で考えてみます。

マンションの共用部分である外壁が落下し、駐車場に止めてあった自動車に損害を与えた。

• 管理不備により外壁の一部が落下　→　管理組合の責任　→　『施設賠償責任補償』対象
• 台風により外壁の一部が落下　　　→　不可抗力　　　　→　『施設賠償責任補償』対象外

マンションの外壁が落ちて自動車に損害を与えたという結果は一緒ですが、原因が管理組合にあるのかどうかで、『施設賠償責任補償』が使えるかどうかが変わってきます。

ただし、台風が原因となった場合は管理組合は加害者ではないという判断になります。

この「法律上の賠償責任」が発生しないケースとは、主に地震や台風、竜巻、洪水等の自然災害を指します。
これらが原因で起きた事故は、管理会社の賠償の義務がないからです。

『施設賠償責任補償』はあくまでも施設そのものの不備や欠陥などが原因による事故やトラブルを補償する保険です。

施設賠償責任補償を契約する際の２つの注意点

ここまで来ると、マンション総合保険に『施設賠償責任補償』を付けたいという気持ちになったと思います。
でも、ちょっと待ってください。
これからご案内する２つのポイントに注意して契約してください。

施設賠償責任補償の金額の考え方

『施設賠償責任補償』は付帯する際に賠償金の上限金額を決めなければなりません。
基本的には代理店が提案してくると思いますが、その金額で良いかどうか考える必要があります。

もちろん上限金額を大きくすれば、賠償できる金額が大きくなり安心ですが、保険料も高くなります。
かといって上限金額を低く設定すると、保険で支払うことができない部分を自分で用意しなければなりません。

たとえば、階段の滑り止めが壊れていることを管理組合で報告を受けたのに放置していて、小さな子供がケガをしてしまったという例があります。

管理組合の責任となるため、ケガをしてしまったケースでは、親御さんから治療費や慰謝料を求められます。
万が一、死亡してしまった場合には、将来仕事をして得られたはずの収入の部分まで請求されるなどして、1億円近くの賠償を求められます。
子供がケガをしただけでも大変なのに、「お金が用意できないから払えない」なんてことは通用しません。

マンション管理組合のためにも、マンションの住民のためにも、
『施設賠償責任補償』の上限金額は、最低でも1億円以上に設定することをおすすめします。

保険会社が示談交渉をしてはいけない！？

ケガをさせられたり、物を壊されたりしたときは、加害者から治療費や修理代をいくらもらうかで裁判になることがあります。
また、裁判をせずに加害者と被害者が直接話し合って請求金額を決めることを示談交渉といいます。
しかし、個人同士での事故の話し合いは、「相手のほうが悪い」という感情が生まれやすく、もめて長引きやすいものです。

自動車事故は発生件数が多い等の理由で、保険会社に示談交渉をする権利が与えられています。
本来、被害者と加害者の本人同士または弁護士が話し合わなければいけないところを、保険会社が代わりに対応できるのです。

しかし、「自動車保険を使う場合は特別に」保険会社が示談交渉を代替できることになっていますが、『施設賠償責任補償』については、保険会社が相手方と示談交渉することができません。

事故解決のアドバイスや書類作成、手続方法を教えてくれますが、相手の方と「賠償金をいくらにするか？」など直接の交渉はしてもらえませんので、注意が必要です。

マンション管理組合として示談交渉の際や、様々なトラブルに困らないように顧問弁護士を用意しているところもあります。

まとめ　マンション管理組合には必須の補償

ここまでマンション総合保険のオプションの特約である『施設賠償責任補償』をご案内してきました。
マンション管理組合には、おすすめの補償だとご理解いただけたかと思います。

それどころか、マンション管理組合や理事長を守るためだけでなく、住民のみなさんを守る補償でもあるので、『施設賠償責任補償』はマンション管理組合に必須の補償だと断言できます。

上手に損なく保険を活用するためには、しっかり相談できる相手を見つけることが大切です。
今回の記事を参考に、マンションに必要な保険をガッチリ検討しましょう！

マンション総合保険を考える際に見直し方法を３つのポイントでまとめてあります。

保険相談ラボにご連絡いただければ、簡単に比較・検討ができます。

複数のマンション総合保険を取り扱っているからこそ、管理組合の側に立ったご提案ができるんです。

どうぞ、ご気軽に保険相談ラボにご連絡ください。