区分所有法改正（2026年4月施行）で管理組合は何が変わる？総会・修繕・保険の実務ポイント

この記事は2026年10月時点の情報にもとづいています（最終更新：2026年10月）。

2026年4月1日に、改正された区分所有法が施行されました。マンションの老朽化と所有者の高齢化に対応するため、総会で物事を決めやすくし、管理がうまくいかない住戸や共用部分に手を打てるようにしたのが大きな柱です。

この記事では、マンション管理組合の理事の方に向けて、改正で何が変わったかを早見表で整理し、総会の運営、修繕、共用部分の保険と損害賠償の実務への影響、管理組合がいまやることを順番に説明します。

区分所有法の改正はいつから？何が変わった？（早見表）

改正法（令和7年法律第47号）は2025年5月に成立し、区分所有法の改正部分は2026年4月1日から施行されています。管理組合に関係する主な変更は次のとおりです。

項目	改正前	改正後（2026年4月1日〜）
普通決議（修繕・保険の契約など）	区分所有者と議決権の各過半数（規約で別の定めが可能。多くの規約はすでに出席者の過半数としていた）	出席者（議決権行使書・委任状を含む）の過半数（規約で別の定めが可能）
特別決議（規約の変更、共用部分の大きな変更など）	区分所有者と議決権の各4分の3以上（全体が母数）	定足数（組合員・議決権の各過半数）を満たした総会で、出席者の4分の3以上
共用部分の変更のうち、外壁の剥落など他人の権利を侵害するおそれがある場合・バリアフリー化	区分所有者と議決権の各4分の3以上（全体が母数）	定足数を満たした総会で、出席者の3分の2以上
大規模な一部滅失（建物の価格の2分の1超）からの共用部分の復旧	区分所有者と議決権の各4分の3以上（全体が母数）	定足数を満たした総会で、出席者の3分の2以上
所在が分からない区分所有者	決議の母数に含まれる（反対と同じ扱いになる）	裁判所の手続きですべての決議の母数から除外できる
共用部分の損害賠償請求	現在の区分所有者の分は管理者が代理できたが、旧区分所有者の分ははっきりしなかった	管理者（理事長）が、旧区分所有者の分も含めて代理して請求・訴訟できることが明確に
管理されていない住戸・共用部分	—	裁判所が管理人を選ぶ新しい管理制度（管理不全・所有者不明）
海外に住む区分所有者	—	国内管理人を選べる制度
建替え	区分所有者と議決権の各5分の4以上	原則5分の4以上。耐震性の不足など客観的な理由があれば4分の3以上
新しい再生の方法	—	一棟リノベーション、建物と敷地の一括売却、取壊しなどを多数決で可能に

なお、2026年3月31日までに招集の手続きを始めた総会は、会日が4月1日以降でも改正前のルールで行います。施行前にした決議の効力には影響しません。

総会の決議が「出席者の多数決」に変わった

改正前の法律では、決議は区分所有者全体の数を母数にするのが原則でした。普通決議は多くの管理組合が規約で「出席者の過半数」としていましたが、規約の変更などの特別決議は全体の4分の3が必要で、総会に出てこない人や議決権行使書を出さない人が多いと、賛成が多くても全体の割合に届かず、決められないことがありました。

改正後は、出席者の多数決で決めます。議決権行使書や委任状で議決権を行使した人も「出席者」に数えます。特別決議は、組合員と議決権の各過半数が出席すること（定足数）が条件です。

• 普通決議：出席者の過半数（規約で別の定めが可能。標準管理規約では定足数を議決権総数の過半数としている）
• 特別決議（規約の変更など）：定足数（組合員・議決権の各過半数）を満たしたうえで、出席者の4分の3以上
• 招集通知：会日の1週間前までに出し、すべての議案について「議案の要領」を示す

保険の契約・切り替えへの影響

区分所有法では、共用部分について損害保険の契約をすることは「共用部分の管理に関する事項」とみなされ、規約に別の定めがなければ普通決議で決められます。標準管理規約でも、区分所有者は管理組合が共用部分について火災保険や地震保険などの契約を結ぶことを承認すると定めています。

保険の更新や他社への切り替えは普通決議で、もともと出席者の多数決とする規約が多いため、決め方は大きくは変わりません。変わったのは招集通知のルールです。すべての議案について議案の要領を示す必要があるため、見積もりの比較や補償内容の案は、招集通知を出す前にまとめておく必要があります。満期の6か月前を目安に準備を始めると余裕があります。総会決議の流れは「マンション総合保険の更新に総会決議は必要？」で解説しています。

所在が分からない区分所有者を決議から除外できる

相続の手続きがされていない住戸や、連絡がつかない所有者がいる住戸は、これまで決議の母数に含まれ、実質的に「反対」と同じ扱いになっていました。

改正後は、必要な調査を尽くしても氏名や所在が分からない区分所有者について、裁判所に申し立てて認定を受けると、その人をすべての決議の母数から除外できます。住民票など公的な記録で住所を調べても所在が分からない場合や、相続人がいるかどうか分からない場合などが想定されています。

空き住戸や相続が整理されていない住戸が多いマンションほど影響が大きい改正です。申立ての準備には時間がかかるため、建替えや大規模な工事など重要な決議を予定している管理組合は、早めに専門家に相談しておきましょう。

共用部分の変更・修繕の決議が通りやすくなった

共用部分の形や効用を大きく変える工事（重大変更）は、原則として出席者の4分の3以上が必要です。ただし、外壁の剥落など他人の権利を侵害するおそれがある場合や、バリアフリー化のための工事は、3分の2以上で決められるようになりました。

また、規約に定めを置けば、共用部分の工事と同時に行う専有部分の保存・改良（例：共用部分の配管と一緒に住戸内の配管を更新する）を、共用部分と同じ多数決で決められます。給排水管の更新を考えている管理組合にとっては、大きな変更点です。

修繕が決めやすくなっても、保険金額の不足には注意

台風や地震などで共用部分が壊れたときの復旧は、保険金と修繕積立金を組み合わせて考えます。建物の価格の2分の1を超える部分が壊れた場合の復旧も、出席者の3分の2で決められるようになりました。ただ、決議が通りやすくなっても、保険金は保険金額が上限です。支払方式によっては、保険金額（付保割合）が約定の割合や建物の評価額を下回ると保険金が削られ、積立金からの持ち出しが増えます。修繕計画の見直しとあわせて、保険金額も確認しておきましょう。

関連する記事：「付保割合とは？」「マンション総合保険の風災補償」「マンション総合保険でかける地震保険」

共用部分の損害賠償を理事長がまとめて請求できる

施工不良や他人の過失で共用部分に損害が出た場合、その損害賠償請求権は区分所有者それぞれに帰属します。改正前は、請求権が発生した後に住戸を売った旧区分所有者の分を誰が請求するのかがはっきりせず、まとめて請求しにくいという問題がありました。

改正後は、管理者（多くの管理組合では理事長）が、旧区分所有者を含む請求権者を代理して請求できることが明確になりました。訴訟を起こすときは、規約か総会の決議にもとづいて行います。旧区分所有者は、書面などで別の意思を示すこともできます。2025年10月に改正されたマンション標準管理規約では、この請求権の行使を理事長による一元的な行使に限ることや、受け取った賠償金や保険金の使い道を制限する規定例が新設されています。

保険金の請求と損害賠償請求の関係

他人の過失（たとえば隣の建物の工事中の事故）で共用部分が壊れ、管理組合の保険を使った場合、保険会社は支払った保険金の範囲で、相手方への損害賠償請求権を取得します（保険法の「請求権代位」）。ただし、保険金で埋まらなかった部分（免責金額や保険金額の不足分など）は、管理組合が保険会社より優先して相手方に請求できます。なお、施工不良そのものは火災保険の補償の対象外であることが多く、その場合は施工会社などへの損害賠償請求で対応します。

保険を使うか、相手方に直接請求するかで、手続きや受け取れる時期が変わります。事故が起きたら、保険の契約先（代理店）にも早めに連絡してください。共用部分からの漏水で管理組合の責任が問われた判決については「マンション共用部の漏水で最高裁が初判断」、管理組合が他人に損害を与えたときの備えは「施設賠償責任補償」で解説しています。

管理されていない住戸・共用部分への新しい管理制度

所有者が分からない住戸や、管理が放置されて周りに迷惑をかけている住戸に対応するため、裁判所が管理人を選ぶ制度が新設されました。

制度	使う場面	管理人ができること
所有者不明専有部分管理制度	所在等が分からない区分所有者の住戸	住戸の管理。裁判所の許可を得て売却し、代金を供託することもできる
管理不全専有部分管理制度	区分所有者が住戸を適切に管理せず、他人の権利が侵害されるおそれがある	住戸の保存・管理（範囲を超える行為は裁判所の許可が必要。売却などには区分所有者の同意も必要）
管理不全共用部分管理制度	共用部分が適切に管理されず、他人の権利が侵害されるおそれがある	共用部分の保存・管理（同上）

たとえば、空き住戸の給水管が劣化して下の階に漏水を繰り返している、といった場合に使うことが考えられます（一般的な例です）。あわせて、区分所有者が自分の住戸を守るために、ほかの区分所有者に対して専有部分の保存を求められることも明確になりました。

海外に住む区分所有者には「国内管理人」

国内に住所がない区分所有者は、国内に住む「国内管理人」を選んで、住戸の管理や総会の招集通知の受け取り、議決権の行使、管理費の支払いなどを任せられるようになりました。規約で選任を義務づけることもできます。

建替え・一棟リノベーション・敷地売却の要件

建替えは原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要ですが、耐震性や防火性の不足、外壁の剥落のおそれ、給排水管の腐食、バリアフリー基準への不適合といった客観的な理由がある場合は、4分の3以上で決められるようになりました。

あわせて、建物を残したまま全体を改修する「一棟リノベーション」、建物と敷地の一括売却、建物の取壊しも、建替えと同じ多数決で決められるようになりました。いずれも区分所有者全体を母数とする決議で、所在が分からない区分所有者は除外の対象になります。

第三者管理（管理業者管理者方式）の新しいルール

役員のなり手不足から、管理会社が管理者（理事長の役割）を兼ねる「管理業者管理者方式」を選ぶマンションが増えています。2026年4月からは、マンション管理適正化法の改正により、管理会社が管理者として自社やグループ会社と工事などの取引をする前に、区分所有者へ説明会を開いて説明することが義務になりました。

保険も同じ考え方で確認しておくと安心です。管理会社が保険の代理店を兼ねている場合は、更新案をそのまま承認する前に、同じ補償条件でほかの見積もりと比べる機会をつくりましょう。管理組合がない・第三者管理のしくみは「マンションに管理組合がない！？」、役員の責任と保険は「マンション管理組合の役員賠償リスク」で解説しています。

管理組合がいまやること（チェックリスト）

改正法は強行規定を含むため、施行日以降、改正法に反する規約の規定は効力を失います。国土交通省は2025年10月にマンション標準管理規約を改正し、管理規約の見直しを呼びかけています。

1. 管理規約を見直す：総会の定足数・決議要件、招集通知、所在等不明区分所有者の除外、国内管理人、損害賠償請求権の行使などを、改正後の標準管理規約と比べる
2. 総会の運営を確認する：議案の要領の書き方、議決権行使書・委任状の様式、出席者の数え方
3. 保険証券を確認する：契約者・被保険者が管理組合になっているか、保険金額と付保割合、施設賠償・個人賠償・役員賠償の有無、満期日
4. 連絡のつかない住戸を洗い出す：相続未登記や所在不明の住戸がないか、名簿を更新する

管理組合が入る保険の全体像と見直しの手順は「マンション管理組合の保険とは？保険料を安くする7つの方法」でまとめています。

区分所有法の改正 よくある質問

まとめ

2026年4月の区分所有法の改正で、総会は出席者の多数決で決められるようになり、所在の分からない区分所有者の除外、共用部分の損害賠償の一元的な請求、管理されていない住戸への管理制度などが整いました。改正法に反する規約は効力を失うため、まずは管理規約の見直しから始めましょう。あわせて、保険証券の内容と満期日を確認しておくと、更新や切り替えを総会に諮る準備がスムーズになります。

代理店の現場から（監修者コメント）

参考資料

• 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」
• 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（2026年4月）
• 国土交通省「マンション関係法改正の概要」（2025年9月）
• 国土交通省「令和7年マンション標準管理規約改正の概要」